비즈니스를 구매 할때 보통 비즈니스 인컴, 리스에 초점을 맞춘다.
임차인은 기간이 길고, 조건이 좋은 리스를 받길 원한다. 따라서 비즈니스의 구매의 조건이 좋더라도 리스 조건/기간이 만족스럽지 않으면 비즈니스 구매를 꺼릴 수 밖에 없다.

보통 비즈니스 구매 시 최소 10년 리스를 요구한다. 또한 판매자가 임대주라면 보통 더 긴 리스 기간을 요구할 수도 있다. 아무리 리스 옵션을 임차인에게 유리하게 받더라도 리스에 명시한 대로 옵션을 행사하지 않으면 옵션은 사라질 수도 있다.

Q: 리스 옵션은 무엇을 뜻하는가?

A: 리스 옵션은 임차인이 리스 기간을 연장할 수 있는 선택권이다. 가령, 비즈니스 구매 시 구매자는 5년의 리스를 받고, 리스 기간을 5년마다 두 번씩 연장할 수 있는 선택권(옵션)을 받을 수 있다. 첫 5 년의 리스 기간이 끝나기 전 임차인은 리스를 연장할 것인지 아닐 것인지 결정을 한다.

이때 보통 연장 권리는 100% 임차인에게 있을 수 있다. 하지만 옵션을 행사할 수 있는 제 시간 안에 제대로 행사 하여야 한다. 또한 임대주와 리스를 협상할 때 리스 옵션 기간의 렌트도 정하는 것이 좋다. 보통 임대주는 리스 옵션 시의 그 때의 마켓 렌트에 따라 렌트를 정하게 “마켓 렌트” 조항을 리스에 넣고 싶어 할 수 있다.
그러나 보통 마켓 렌트는 렌트 인상을 의미하는 경우가 많다. 따라서 가능하다면 임대주와 옵션 기간의 렌트 금액을 미리 정해 리스에 포함시키는 것이 현명하다.

Q: 기억할 점은 무엇입니까?

A: 가장 중요한 것은 리스 옵션 권리를 제때 행사하는 것이다. 대부분의 리스에서 임차인은 옵션 의사를 임대주에게 서면으로 언제/어떻게 알려야 하는지 명시한다.
이 기간을 놓치면 리스 옵션이 사라질 수 있다. 예를 들어, 2017년 12월 31일 리스가 끝날 경우, 리스 끝나기 전 1년-6개월 사이 서면으로 임대주의 옵션을 선택해야 한다면 2017년 1월에서 2017년6월 사이에 연장 의사를 알리지 않으면 옵션은 사라질 수 있다.
만일 연장 의사를 기간이 지난 후에 할 경우, 임대주는 임차인에게 나가라고 할 수 있고, 리스를 주더라도 렌트를 많이 올릴 가능성이 많다. 따라서 임차인은 옵션 마감 날짜를 제대로 기억해야 한다.

또한 옵션 행사시, 리스에서 정확히 원하는 대로 서면 의사를 보내고, 꼭 배달 증거가 남도록 보내는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>