입주자를 불법적으로 퇴거시키면 안 된다. 차별행위, 보복적 퇴거, 보험 가입, 건물주 또는 건물주 직계가족 또는 입주 관리인이 거주한다는 거짓말로 퇴거, 엉뚱한 임대계약 위반, 일방적 으로 새로운 규칙 준수를 안했다고 퇴거시키면 안 된다.

악덕 건물주는 제때 임대료를 받은 후에도 체납이라며 퇴거시키는 경우가 있다. 경제적 사유로 정부 임대료 보조 계약 취소시 30일 퇴거 통고를 했을 때는 퇴거 사유와 퇴거 합당성 심의를 거쳐야 된다.

건물주가 입주자를 부당하게 퇴거시키면 벌금과 6개월 이하의 실형을 선고받을 수도 있다. 상호 합의에 의한 퇴거를 인정하는 것을 악용해서 건물주가 입주자를 매수한 후 퇴거시키는 경우가 허다하다. LA시는 2016년 12월16일부터 ‘임대권 구입’ 계약서를 시청주택국에 제출하도록 규정하고 있다. 입주자는 서명을 한후 30일 이내에 다시 취소할 수 있다. 그러나 합의라고 해도, 이 합의가 미래에 임대료를 올리기 위한 수단인 경우에는 관습법 위반이란 판례가 있다.

1. 차별 행위
사람을 차별하면 안 된다. 출신국, 인종, 피부, 성별, 종교, 개인 성격, 장애인, 시민권, 이민 상태, 개인 성격 등의 사유로 퇴거를 시키면 안 된다. 부동산 취득이나 거주에 대해서 차별행위를 하면 안 된다. 부동산 판매 또는 임대권을 차별하면 안 된다.

2. 보복적 퇴거
입주자가 건물주에게 시설 관리 등을 이유로 항의할 수 있다. 입주자가 건물주한테 항의를 한 후에 불이익을 받았다면 건물주를 상대로 응징적 배상 청구를 할 수 있다.

퇴거 소송에서 입주자가 임대장소가 불결해 열악한 생활환경을 제공했다고 항의했을 때는 법원은 증거 수집을 위해 최저 30일 또는 그 이상의 증거 수집 기간을 제공해야 된다.

법원은 입주자의 소송 지연에 대한 합당한 임대료를 예취하라는 명령을 할 수 없다.

건물주가 법망을 피하기 위해 법조문의 요구 사항인 180일이 경과된 후 보복적 퇴거를 했더라도 관습법에에 따라 보복행위에 해당된다.

건물주가 거짓말로서 사기성 퇴거 또는 불합리한 행위로 퇴거를 시켰을 때에는 각 항목에 벌금 100~2,000달러가 부과된다. 그리고 응징적 배상, 정신적 피해 청구, 변호사 비용 청구도 가능하다.

한 예로 건물주나 건물주 가족이 거주하지도 않을 것이면서 과거 입주자를 퇴거시키는 것은 사기 행위가 된다. 상가인 경우에도 입주자는 ‘부당한 퇴거’ 손실 청구를 할 수 있다. 건물주는 합당한 퇴거라는 증명을 해야 된다.

건물주는 입주자가 법적 권리를 행사하는 것을 방해해서도 안 된다. 입주자가 임대 계약 위반을 하지도 않았는데도 불구하고 퇴거를 시켰을 때에는 보복 행위가 된다.

만약 고정 임대기간이 끝나기 30일 이전에 퇴거 통고를 준 후 보복성 퇴거문제가 발생했다면, 이때는 30일 퇴거 통고를 줘야 된다.

그러나 차압에 의한 구입자가 과거 건물을 철거하고 새 공사를 위한 경우 또는 임대 건물 사업 철수한다면서 고정 임대 계약 기간이 끝난 후에 임대 연장을 안해준 것은 보복 행위에 해당되지 않는다.

3. 동산 보험에 가입 안했다고 퇴거
임대 계약서에 입주자의 동산과 자동차에 대한 보험가입을 요구했다. 보험 가입을 안 하면 임대 계약 위반이다. 만약에 비가 새 입주자 동산에 피해가 발생했다면 건물주에게는 책임이 없으므로 입주자가 보험에 가입해야 된다. 임대료가 체납되자 건물주는 ‘3일내에 시정 또는 퇴거’ 통고를 했다. 보험 가입도 위반했다고 주장했다. 입주자는 과거 6년 동안 보험 이야기가 없었다, 건물주 혼자서 일방적으로 만든 내용이다라고 주장했다. 이에 법원은 임대료를 지불 안한 것이 중요한 문제이지 입주자가 보험에 가입 안 한 것은 중요한 문제가 아니다, 건물주하고 입주자 보험과는 관련이 없다는 판결을 내렸다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>