지난해 연말 갑작스런 이자율의 상승으로 우울하기만 했던 융자시장에 새해부터 계속 희소식들이 쏟아지고 있다. 일반 정형화된 융자금액 바로 conforming 융자금액의 한도증액에 이어, 오바마 재융자 시한 연장, 거기에다가 각종 융자규제의 완화가 이어질것이라는 예상은 바로 내일부터 시작되는 새로운 트럼프 행정부의 출발에 올 한해를 내다보는 부동산 시장에 대한 전망이 밝아보이는 것은 나만의 기대는 아닌듯 하다.
그리고 1월 27일부터 적용되는 변화된 정부융자 FHA 융자의 모기지 보험요율의 전격적인 하락.

사실 이번 FHA 정부융자의 모기지 보험요율 하락은 의미하는바가 아주 크다. 한동안 정부융자의 단점이라고 지적된 것이 바로 1.75%에 달하는 보증수수료로 인한 상대적인 클로징비용의 증가, 그리고 매달 발생하는 모기지 보험료 바로 이 두가지였는데, 이번 모기지 보험요율 하락으로 인해 매달 발생하는 모기지 보험료가 상당부분 절감되는 효과를 얻게 되었다.

한동안 FHA 정부융자라고 하면 크레딧에 문제가 있다든지 소득이 좀 부족하든지, 아무래도 준비가 조금은 부족한 흔히들 첫 주택구입자들을 위한 전유물로 여겨져온게 사실이었다. 일반 컨벤셔널 융자를 신청하는 분들에 비해 비교적 다운페이먼트의 준비가 부족하다든지 또 크레딧이 덜 관리되어 왔다든지 하는 이유로 일반 컨벤셔널융자를 얻는 것에 비해 비교적 수월하게 융자를 얻을수 있었던 FHA 정부융자.

또 상대적으로 포어클로져, 파산, 숏세일등의 나쁜 기록들로부터의 융자제한기간이 짧아서 빠른 재기와 회복의 기회로 많이 활용되었던 FHA 정부융자. 바로 그런 장점들로 인해 비록 비용이 상대적으로 많이 들고 또 모기지 보험료 부담이 꽤 들더라도 어쩔수 없이 많이 이용되어 왔지만 크레딧이 아주 좋은 조건의 고객들로부터는 그리 환대받지 못했던게 사실이었다. 바로 비용이 많이 든다는 단점 때문이었는데 이번 모기지 보험료율 하락으로 상당히 많이 그 단점들을 보완하게 되었다고 할수 있다.

바로, 모기지 보험요율이 1월 27일자로 현행보다 0.25%가 낮아지게 되었다. 단순히 숫자가 주는 의미에서 그치지않고 그 미치는 영향이 꽤 크다고 할수 있겠다. 일반적으로 FHA 정부융자는 일반 컨벤셔널융자에 비해 이자율이 낮다. 지금 일반 컨벤셔널 30년 고정 융자가 4%대 초반이라면 FHA 정부융자는 30년 고정이 3% 중후반대, 즉 0.5% 이상 이자율이 낮은 장점이 있다. 그동안 바교적 높은 모기지 보험료율 때문에 낮은 이자에도 불구하고 그 장점이 비교적 충분한 자격요건이 되는 고객들에게 충분히 어필되지못한 FHA 정부융자가 이제는 낮은 이자율 뿐 아니라 모기지 보험료율의 하락으로 장점이 그만큼 커져서 훨씬 매력적인 상품으로 거듭나게 된것이다.

예를들어, 35만불 정도의 융자금을 기준으로 모기지보험료율이 이번 0.25% 하락으로 인한 한달 페이먼트 절감은 기존 정부융자에 비해 약 ＄73불 정도. 작다고만 할수 없는 금액이다. 게다가 상대적으로 일반 컨벤셔널융자에 비해 0.5% 정도는 낮은 이자율로 인한 모기지 한달 페이먼트 절감효과는 35만불 융자금을 기준으로 약 ＄100. 낮아진 모기지 보험료율로 인한 부담 감소, 그리고 더 낮은 이자율로 인한 상대적 페이먼트 감소. 상대적으로 수월한 융자승인과 빠른 재기와 회복의 기회, 이제는 충분히 FHA 정부융자가 일반 컨벤셔널융자에 못지않게 보다 더 많은 소비자들에게 어필이 될 조건들을 갖추었다고 해도 과언이 아닐것이다.

상대적으로 주류사회에 비해 한인커뮤니티에서 그동안 FHA 정부융자의 비중이 크지 않았던게 사실이지만 이제 새해에 1월 27일을 기점으로 큰 변화가 시작되리라 생각된다.

이번 정부융자의 모기지 보험료율 하락으로 인해 부동산시장의 활성화에 견인차 역할을 크게 기대해본다.
문의 (703)868-7147

<배준원 Vice President Greenway Funding Group>