부동산 구매시 판매자는 좋은 타이틀(good and marketable title)을 소유하고 있다고 보통 계약서에 보증한다.
판매자가 구매자에게 결함이 없고 좋은 타이틀을 구매자에게 판다고 보증을 하는 것이다.
오늘 칼럼에서는 부동산 구매시에 나타날 수있는 타이틀 결함과 고치는 방법에 대해 알아보겠다.

Q: 타이틀 결함은 무엇이고 어떤 형태로 나타날 수 있는가?

A: 세틀먼트 회사는 계약서를 받은 후 제일 먼저 부동산의 타이틀을 조사하게 된다. 보통 풀 서취(full search)를 통해 부동산의 타이틀(소유권)이 제대로 이어졌는지 조사하게 된다. 또한 프라펄티의 제한(easement or encroachment)이나 제3자가 타이틀을 주장할 수도 있는지도 조사할 수 있다.

타이틀에 결함(소유권 이슈)은 여러 종류로 나타날 수가 있다. 예를 들어, 저쥐먼트가 있을 수 있다. 채권자에게 빚진 돈을 갚지 못해서 채무자의 부동산에 저쥐먼트가 걸려 있을 수 도 있다. 또한 세금을 못 내서 IRS나 주 정부에서 텍스 린을 걸어 놓았을 수도 있다. 주법에 따라 저쥐먼트의 유효 기간이 다를 수있다.
또한 프라펄티에의 중간에 이지먼트 (easement- 제3자가 부동산을 사용할 수 있는 권리)가 있어서 집 주인이 자기 원하는 대로 프라펄티를 사용 못하게 될 수도 있다.
또한 부모님이 유언장 없이 돌아가신 후, 프로페이트 법원을 거쳐 주 법에 따라 자식들이 타이틀을 갖게 되었지만 특정한 자식에게만 주겠다는 유언장이 나중에 발견 되었을 수도 있다.

디드 위조(fraud)도 있을 수가 있다. 디드의 싸인이 위조가 되어 원하지 않은 부동산 이전이 이루어 졌을 수도 있다.

Q: 타이틀 결함을 어떻게 고칠 수 있나?

A: 타이틀 조사를 통해 문제가 발견 되면 타이틀 에이전트는 결함을 고쳐 타이틀이 깨끗하게 구매자에게 이전이 될 수 있도록 하는 역할을 할 수 있다. 가령, 저쥐먼트가 발견 될 경우, 채권자를 연락해서 클로징 날짜까지의 저쥐먼트 금액을 받아서 클로징 때 판매 금액에서 갚고, 릴리스를 받을 수 있다.

또한 누가 주인인지 정확하지가 않거나 다 갚고, 아주 오래된 몰기지가 릴리스가 제대로 안된 경우에는 “Quiet Title” 소송을 법원에 낼 수도 있다. 이 소송에서 법원은 누가 타이틀을 소유하는지 결정을 내리게 될 수 있고, 린을 제대로 릴리스 하게 될 수도 있다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>