조닝 법은 주 카운티/시티에 따라 다를 수 있다. 부동산의 조닝에 따라 부동산의 쓰임이 결정 된다.
특정한 비즈니스를 하기 위해서는 특별 허가 (special permit)을 받아야 할 수도 있다. 조닝 법에서 허가 되지 않은 비즈니스를 하거나 특별 허가를 받지 않으면 조닝 위반일 수 있다.
오늘 칼럼에서는 커머셜 임차인이 조닝 위반 시 임대주로서 알아야할 권리에 대해 알아보겠다.

Q: 임차인의 조닝 위반시 왜 임대인이 조닝 위반 노티스를 받는가?
A: 조닝 법은 프라펄티의 용도 (use)와 관련이 깊기 때문에 임차인이 조닝 법을 위반하면 프라펄티 주인인 임대주가 노티스를 받게 된다.
예를 들어, 임차인이 조닝 법에서 허가되지 않는 비즈니스를 운영하거나 특별 허가가 요구 되지만 허가를 받지 않았을 경우 임대주는 조닝 위반 노티스를 받게 될 수 있다.

Q: 조닝 위반을 받을 시 임대주가 취해야 할 행동은?
A: 임대주는 임차인의 조닝 위반을 미리 몰랐을 수가 있다. 이런 경우 임대주는 조닝 위반 노티스를 살펴 본 후 위반 사항이 이해 잘 안되면 노티스를 이슈한 인스펙터에게 먼저 연락을 하는 것이 좋다. 인스펙터와 통화 한 후, 위반 사항이 정확히 무엇인지 이해한 후에 리스를 체크해야 한다. 노티스 조항, 임차인의 의무 조항, 디폴트 조항/ 노티스에 나오있는 정정 마감 날짜 등을 체크하고 이에 맞게 임차인에게 노티스를 보내야 한다.
또한 임대주는 임차인이 지적된 사항을 정정 한 후, 모든 위반사항이 고쳐졌다는 서면 확인을 받게해서 제출하는 것이 현명할 수가 있다.
만일 임차인이 마감 날짜까지 제대로 위반 사항을 고치지 않았다면 임대주가 피해를 볼 수도 있다. 조닝 법은 다양하지만 임대주가 민사 처벌을 받아 벌금을 내야 하거나 형사 사건으로 기소가 될 수 도 있다.

Q: 명심해야 할 점은?
A: 보통 임대주는 리스에 어떤 비즈니스가 조닝 법에 맞는지를 명시하거나 보증을 하지는 않는다. 어떤 비즈니스가 조닝 법에 따라 허락되는지, 특별 허가가 필요한지는 알아내는 것은 임차인의 의무이다.
임대주는 임차인이 조닝법, 주/카운티/시티 법/규칙을 위반시 임대주에게 손해보상을 (변호사 비용을 포함) 해야 한다고 리스에 명시하는 것이 현명하다.
반면 임차인이 임대주에게 비즈니스를 구매할 경우 리스에 비즈니스가 조닝법에 맞다고 하는 보증을 받는 것이 현명할 수 있다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>