▲사업가로서의 비전: 가상의 시나리오

사업가의 목표는 단순히 돈을 벌기 위함에서 벗어나 그 이상의 목표를 추구해야 한다. 시간과 돈을 투자해서 수익형 부동산에 투자를 하기 위해 리스크를 감수할 때, 고객의 니즈에도 부합하고 당신의 목표에도 맞는 운영방식인지 확인할 필요가 있다. 나아가 목표를 명확히 함으로서 그 목표에 도달하기 위한 과정과 기준을 마련하고 확인해 나갈 수 있다. KTBC 부동산의 고객이기도 한 투자자가 USC 인근에 있는 24채의 아파트 건물을 매입하기 위한 목표설정을 어떻게 했는지 살펴보자.

▲목표 설정: 투자자의 목표는 어떤 세입자를 선호하는가 부터 시작되었다. 그는 학생 고객을 선호했기 때문에 학생회를 잠재고객 목표로 정했다. 둘째 목표는 소유 부동산이 살기에 편하다는 평판을 높이는 것이었다. 셋째, 잠재고객인 학생들의 예산 중 임대료가 차지하는 부분이 가장 큰 만큼 부동산의 상태와 서비스의 가성비에 초점을 맞췄다. 학생들의 니즈와 금전적 상황을 고려하기로 했다.

▲적합한 아이디어: 기업가 정신이 반영된 아이디어는 자금의 투입 없이도 현금흐름을 실질적으로 향상시킬 수 있다. 하지만 아이디어에 대한 대가는 변동성이 크다. 대부분의 경우 하나의 아이디어를 찾기 위해 수십 개 또는 수백 개의 아이디어를 시도해보기도 한다. 다시 말해 “정답인 아이디어는 없다”는 것이다. 기업가 정신이란 수많은 시행착오를 되풀이 하면서 성공의 가능성을 높이는 과정이라고 할 수 있다.

투자자는 부동산의 가치를 높이기 위한 첫 노력으로 학생들이 주거에 대해 필요로 하는 것들을 파악하기 위해 다음 6가지 방법을 채택했다.

학생들이 주로 이용하는 업소에서 학생들의 교내 기숙사나 학교 앞 자취방 등 주거환경에 대한 대화내용을 파악했다. 교내신문을 통해 관련된 기사나 기고문 등 주택 및 부동산 관련 내용을 유심히 읽었다. 대학의 학생주거 담당자를 만나 주거에 대한 학생들의 공통 관심사를 문의 했다. 마케팅 교수와 마케팅 리서치를 공부하는 학생들과 만나 설문조사 질문지를 작성하여 캠퍼스 내 학생들을 대상으로 설문조사를 했다. 포커스 그룹 인터뷰를 통해 10명의 학생들에게 그들이 주거환경과 부동산에 대해 느끼는 바를 물어봤다. 기회가 생길 때마다 학생들과 대화를 하게 되면 주거에 대한 그들의 문제가 어떤 것인지를 파악했다.

이러한 조사를 통해 그는 캠퍼스 인근의 부동산이 높은 임대율을 보이고 있지만 실상은 학생들이 선호하는 주거환경에 관계없이 선택의 여지가 없었기 때문이라는 것을 알게 되었다. 학생들의 불만은 다음과 같은 것이었다.

소음이 너무 심하다. 수납공간이 너무 적다. 외관이 낡았다. 난방, 냉방을 조절할 수 없다. 전기 콘센트가 부족하다. 방범이 열악하다. 부엌이 너무 작다. 세탁 시설이 없다.

위와 같은 정보를 습득한 투자자는 새로 구매한 부동산이 학생들에게 매력적으로 느껴질 수 있는 주거용 건물로 만들기 위해 잠재적 문제들을 개선해보기로 했다. 소음: 건물의 옥상에 공부방을 만들어 학생들이 조용히 공부를 할 수 있는 공간을 만들었다.

수납공간/창고: 건물 내 칸막이 창고 공간을 확보했다.

외관: 외부를 페인트로 칠했다. 정원과 화단에 화초, 돌, 칸막이 등 조경을 정비했다. 온도 조절: 세대별 개별 냉난방을 설치했다전기 콘센트: 전기 콘센트를 추가 시공했다.

방범: 속이 비어있는 문을 통문으로 바꾸고 이중 잠금장치와 방문객을 볼 수 있는 구멍도 만들었다. 모든 창문에 침입자 감지기를 설치했다. 모든 창문과 문 잠금장치를 견고한 것으로 교체했다. 전 세대에 화재경보기와 소화기를 설치했다.

부엌: 벽을 페인트로 새로 칠하고 밝은 색 벽지로 도배했다. 카운터 공간을 늘렸다.

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<대니 이 KTBC 부동산 대표>