부동산 중개인을 통해 지속적으로 아파트 투자 기회를 모색하는 적극적 투자가라면 총수입배수(GRM: Gross Rent Muliplier)라는 용어를 들어보았을 것이다. 총수입배수(GRM)는 수익형 부동산의 시장가치를 평가할 수 있는 간단한 방법이며, 시장을 주도하고 있는 측정방법이다. 만약 부동산 매입자들이 최근 특정 지역의 수익형 부동산에 해당 부동산에서 창출될 총수입의 X배를 지불하였다면, 매입을 고려하고 있는 부동산의 시장 가치는 해당 부동산에서 얻을 수 있는 총수입의 X배라고 추정할 수 있다.

다음은 총수입배수(GRM)을 계산하는 방법이다:총수입배수(GRM) = 매매가격 ÷ 연간 총 예상수입(Gross Scheduled Income, annual)총수입배수(GRM)의 장점은 무척 간단하게 계산할 수 있다는 점이다. 컴퓨터는 고사하고, 종이 한 장도 필요 없이 암산하면 된다. 하지만 너무 간단해서 아주 정확하거나 전적으로 신뢰할 만한 수치는 아니라는 것은 단점이다.

총수입배수(GRM)는 일체의 경비를 무시한다. 그런 만큼 세입자가 가스나 전기료 등의 경상 경비를 전부 부담하는 부동산이건, 일부만 부담하는 부동산이건 혹은 일체 내지 않는 부동산이건 이들 간에 총수입배수(GRM) 수치상의 차이는 없다.

하지만 그럼에도 불구하고 총수입배수(GRM) 측정법은 심각한 부동산 분석 때에도 유용하게 사용되고 있다. 예를 들어 당신이 시장에서 통상 거래되는 수치에 비해 현격히 높은 총수입배수(GRM) 값으로 매물로 나온 부동산을 발견했다면, 아주 낮은 가격의 매물이 아닌 한 더 상세한 분석을 한다고 해당 부동산에 대한 투자 전망이 높아지리라고는 기대하지 않을 것이다. 총수입배수(GRM) 수치가 해당 부동산이 과도하게 높은 가격으로 평가되었다고 경고할 때 당신은 해당 부동산에 대한 조사 및 전망에 별도의 시간을 들일지 말지 결정할 수 있을 것이다.

▲임대부동산 개보수 가이드라인
임대 부동산 소유자로서 투자자가 직면하게 될 가장 큰 결정 중 하나는 부동산의 개보수일 것이다. 어떠한 개보수이건 다음과 같은 목표를 갖는다는 것을 명심하라.

1. 예상 입주자의 시각에서 투자 부동산의 호감도 상승.

2. 개보수로 인해 발생한 비용을 초과하는 수익과 가치 창출.

3. 유지관리에 들어가는 시간 및 비용부담을 최소화.

여기서 힘든 부분은 실행 가능한 수백 개의 개보수 사항들 가운데 이러한 목표와 가장 잘 부합되는 조합을 선택하는 데 있다.

이 과업을 수행함에 있어 당신은 어떠한 범주의 특성들이 여러분의 목표 세분시장에 가장 적합할 지를 결정해야 한다. 목표는 세입자들을 유인하는 총자산 효과를 달성하는 것이다. 투자 부동산으로부터의 이익을 극대화하기 위해서는 아래 내용대로 실행해 보라.

1. 임대하고자 하는 특정 예상 세입자 세그먼트를 확인하라.

2. 해당 세입자 세그먼트가 좋아하거나, 싫어하는 것에 대한 프로파일을 작성하라.

3. 당신의 목표 세입자들이 어떻게 각 범주의 중요도 순위를 매기는지를 결정하라.

4. 현재 임대 부동산 시장에 의해 충족되지 못하는 해당 세그먼트의 주택 니즈를 명확히 파악하라. (룸메이트 간 별도 화장실이 있는지, 혹은 노년층을 위한 단층 거주공간이 있는지 등 구체적 내용이 포함되어야 한다)

5. 충족되지 못한 니즈와 관련해 선호된 범주에 기반한 개보수 계획을 수립하라.

6. 목표 세입자들이 선호하는 가치를 중심으로 해당 부동산을 마케팅하라.

(213)434-5797
realestatedannylee@gmail.com
www.ktbcrealestate.com/korean

<대니 이 KTBC 부동산 대표>