주택 세입자의 신분으로 산다는 것이 이처럼 서러웠던 적이 없다. 임대매물을 찾는 일이 하늘의 별따기 처럼 힘든 것은 물론 임대료는 벌써 여러 해째 고공행진을 거듭하고 있다. 쉽게 이사 갈 집을 찾기 힘들어 건물주가 올려달라는 대로 임대료를 내지 않을 수 없는 것이 요즘 세입자들의 한결같은 처지다. 건물주가 마치 절대 권력자처럼 느껴지는세상이다. 얼마 전에 임대료를 올려달라고 한 것 같은데 또 임대료 인상 통보를 보내온 건물주가 야속할 수밖에 없다. 주택 임대 수요가 폭발적으로 증가했다고 해도 건물주가 마음대로 임대료를 인상할 수 있는 것은 아니다. 임대 계약서 등 규정에 따라 인상을 실시해야 하는데이 점을 모르면 일부 악덕 건물주의 횡포에 속수무책으로 당할 수밖에 없다. 건물주의 임대료 인상 절차와 관련된 궁금증을 풀어본다.

■ 얼마나 자주 올릴 수 있나?
임대료를 올리고 싶은 마음이 굴뚝같겠지만 그렇다고 건물주 마음대로 임대료를 자주 올리 수 있는 것은 아니다. 임대 계약 기간이 끝나야지만 임대료를 올리든 내리든 조정이 가능하다. 대부분의 주택 임대가임대 계약서를 통해 이뤄지고 계약서에 임대 기간이 명시되기 때문에 기간 내에 건물주가 임대료 인상 통보를 보내오는 것은 위법 행위에 해당된다.

건물주와의 임대 계약 기간이 1년이라면 1년이 지나야 건물주가 임대료를 올릴 수 있고 기간이 2년인 경우 건물주는 2년내에 임대료를 임의로 조정할 수 없다. 만약 임대 계약기간이 만료 됐음에도 불구하고 재계약이 이뤄지지 않으면 월별 계약조건으로 자동 전환되는 것이 일반적인 임대 계약 조건이다. 이때는 건물주가 통보한 달의 마지막 날까지 임대료를 인상할 수 없다.

■ 인상 통보 기간은?
임대 계약기간이 끝나 건물주가 정식으로 임대료를 올릴 수 있게 됐다. 그렇다면 계약 기간 만료 다음날바로 임대료를 올려서 받을 수 있을까? 그렇지 않다.

임대료를 인상하더라도 일정 통보기간을 거쳐야 한다. 대부분의 경우건물주가 세입자에게 30일간의 통보기간을 제공한 뒤 임대료를 인상하도록 규정되어 있다. 일부의 경우 통보 기간이 60일까지인 주도 있다.

가주의 경우 인상폭이 기존 임대료의 10%를 넘게 되면 임대료 인상사전 통보 기간이 60일로 연장된다.

임대료 인상 통보 30일 기간 규정은임대 계약이 없는 형태의 임대나 하숙 형태의 임대에도 동일하게 적용된다. 일부 하숙 임대의 경우 매주 임대료를 납부하기도 하지만 집주인이 임대료를 올리려면 30일전에 통보를 전달해야 한다.

■ 얼마나 올릴 수 있나?
임대 계약이 끝나 건물주의 임대료 인상 통보를 조마조마하게 기다리던 중 인상폭이 우려와 달리 높지 않으면 안도의 한숨이 나온다. 그런데 반대로 건물주가 터무니없이 임대료를 올려달라는 통보를 보내오면 과연 이게 법적으로 가능한지 의문이들지 않을 수 없다.

건물주의 임대료 인상폭에는 제한이 없기 때문에 물론 합법적인 통보다. 몇 가지 예외 경우만 제외하곤 건물주는 임의대로 임대료 인상폭을 정할 수 있다. 주변 임대료 시세가 가파른 상승세라면 임대료 인상폭도 건물주의 임의에 따라 높아질 수밖에없다.

만약 해당 주택이 임대료 인상 제한 지역에 위치한 경우 건물주가 마음대로 임대료 인상폭을 정할 수 없다. 관할 기관에서 정한 상승폭 한도내에서만 임대료를 올릴 수 있다.

또 건물주가 주변 임대료 시세와전혀 상관없이 세입자에게 보복의 의도로 높은 인상폭을 제시하는 경우도 법에 의한 제재 대상이 된다.

예를 들어 세입자가 건물 안전 문제를 들어 관할 기관에 신고했다고해서 건물주가 보복성 임대료 인상을 실시하면 유죄가 입증될 경우세입자 피해액의 3배까지 보상할수 있다.

■ 인상 이유가 소급 적용이라는데
건물주가 터무니없는 금액의 임대료 인상폭을 요구하면서 이유로 소급 적용을 들었다. 과거 세입자가 체납한 임대료를 몰아서 한꺼번에 받겠다거나 예전에 올리지 못했던 임대료를 지금 적용하겠다는 것이 이유다.

건물주의 임대료 소급 인상 행위는위법 행위로 간주될 수 있다. 세입자의 임대료 체납이 이유라면 체납 발생시 임대 계약 조건에 따라 적절한 조치를 취해야 하는데 그렇게 하지못한 것은 건물주의 책임으로 간주된다.

과거 임대료 시세가 오를 때 적절한 인상 조치를 취하지 못한 것도 세입자 보다는 건물주의 책임이 더 큰것으로 볼 수 있다. 일부 건물주는 한동안 임대료를 올리지 않다가 세입자를 내보내려는 의도로 임대료 소급인상을 들고 나오기도 한다. 건물주의 임대료 인상이 세입자 퇴거 의도로 의심될 경우 세입자가 건물주를 상대로 소송을 제기할 수도 있다.

■ 건물주와 연락사항 반드시 서면 보관
건물주의 불법적인 임대료 인상 행위에 세입자가 맞설 수 있는 방법은‘ 부지런함’뿐이다. 건물주로부터 전달된 통보는 반드시 잘 보관해두어야한다.

전화 등 구두 상으로 전달된 통보역시 전달 일시와 함께 녹취록으로작성해 보관한다. 건물주의 행위가불법이거나 횡포로 간주될 경우 그동안 정리해 둔 건물주측의 통보 사항이 중요한 증거 자료로 활용되기 때문이다.

그렇다고 처음부터 건물주는 모두‘악덕’일 것이라는 의심은 버려야한다. 횡포로 의심되는 행위를 하는일부 건물주 중에서는 불법인지 모르는 건물주도 많다. 따라서 만약 건물주측과 충돌이 발생한다면 우선건물주와 직접 상의를 통해 오해를 풀거나 해결책을 찾는 방법이 현명하다.

건물주도 세입자와 마찬가지로 세입자가 임대 계약 조건을 어겼다고 판단되면 얼마든지 임대 계약을 취소하고 새 세입자를 찾을 수 있는 권한이 있다.

<준 최 객원기자>