부동산 거래를 하다 보면 여러가지 생소한 부동산 용어들이 나온다. 그런데 셀러나 바이어들이 이런 용어들을 종종 잘못 이해하여 어려움을 많이 겪는다. 각자 유리한 대로 다른 해석을 함으로 에스크로 기간 중에 서로 분쟁을 하는 경우가 발생한다. 예를 들어서 ‘as-is sale’을 보자. As-is sale은 사실 자동차 같은 상품, 또는 부동산등을 사고 팔 때 사용되는 법률 용어다.

셀러가 주택 등 부동산을 팔 때 현재 지금 있는 상태로 매매를 한다는 내용이다. 가령 자동차 매매는 즉석에서 이루어지기 때문에 바로 문제가 생겨도 바이어가 사기를 증명하지 못하면 계약 파기가 까다롭고 계약 파기를 판단할 시간적 틈이 별로 없다.

그런데 부동산은 좀 다르다. 주택 상태를 봐야 할 기간이 있다. 이런 면에서 볼 때 캘리포니아 부동산 거래 모두는 암묵적으로 보증을 해주는 사실상 ‘as is sale’이라고 보면 된다. 맨 처음 오퍼를 넣을 때 보았던 그 때와 같은 상태로 매매를 종결하는 것이기 때문이다. 그렇데 많은 셀러들은 계약서에 쓰여 있는 as is sale 문구가 바이어로부터 주택 상태에 관한한 모든 책임을 면할 수 있는 것으로 생각한다.

즉 만약 계약서에 as is sale 조항을 넣을 경우에 여하한 상태라도 오퍼를 받았을 때와 같은 상태로 주택을 팔 수 있을 것이라고 간주하여 바이어가 수리를 해 달라는 권리도 없게 된다고 생각한다. 그런데 이것은 잘못된 이해이다. 왜냐하면 as is sale의 조항이 있다고 해도 바이어는 수리를 요청할 수 있다.

부동산의 경우 오퍼, 즉 계약이라는 것이 조건부 계약이다. 융자가 나와야 된다든지, 인스펙션을 해서 만족할 만한 주택 상태라든지, 감정 가치가 제대로 나왔다든지 등등 에스크로 기간 동안 여러 가지 조건이 맞아야 계약을 성공적으로 마칠 수 있다.

그러므로 주택에 너무 많은 결함이나 수리할 내용이 많다면 아무리 as is sale라는 문구가 있다고 해도 바이어는 계약을 파기할 수 있다. 셀러가 as-is sale 문구를 들어 막무가내로 고쳐 주지 않고 버팅기면 계약 자체가 무산될 수 있다.

가령 한동안 은행 매물의 경우 가격으로 구매를 하기 때문에 모두 as is sale이었다. 하지만 경우에 따라서 고쳐 주는 경우도 있었다. 특히 법적으로 고쳐야 될 부분이 있다든지, 주거 환경에 적합하지 않고 건강이나 안전에 위험할 경우에는 고쳐주는 케이스가 많았다.

그러므로 셀러 입장에서 as is sale 이라고 문구를 넣었다고 해도 바이어가 고쳐달라고 요청할 수 있음을 알아야 한다.

하지만 정말로 셀러가 고칠 시간이나 재정적 여력도 되지 않고 가격을 디스카운트해서 팔려고 할 경우 계약서에 결함이 있는 부분에 대해 일일이 문서로 특정하여 ‘고쳐주지 않으며 고쳐줄 때 필요한 크레딧도 주지 않는다는 것’을 볼드체 대문자로 명시하여 바이어로 하여금 미리 상기시킨다면 아무래도 고쳐주지 않고 에스크로를 종결할 수 있을 것이라고 생각된다. 그리고 만약 추후 있을 수 있는 클레임으로부터도 자유로울 수 있다.

즉, 계약서 상의 As-is sale 문구가 셀러도 몰랐던 주택의 결함으로 야기된 바이어의 클레임으로부터 셀러를 보호하는 역할을 어느 정도 해준다.

그러나 만병통치약은 아니다. 요즘 법조계에서는 소비자 보호에 대해 관대하게 판결을 해주는 경향이 있다. 셀러가 의도적이든 아니든 디스클로저를 제대로 바이어에게 알려주지 않았다면 아무리 as is sale 문구가 있는 계약이라고 해도 바이어의 손을 들어 주는 경향이 많다.

특히 디스클로저할 때 허위진술을 했거나 바어어가 오해하게 내용을 호도했다면 여하한 as-is sale 문구는 셀러를 보호하지 못함을 셀러는 알아야 한다.

(661)313-0977

<김현숙 뉴스타부동산 부사장>