커머셜 부동산 구매 계약 시 부푼 기대를 안고, 좋은 점 만을 생각하게 될 수 있다. 스터디 기간 동안에 모든 조사가 잘 진행되고, 문제없이 클로징까지 갈 것이라고 긍정적으로 생각하게 될 수 있다.
그러나 융자나 다른 여러 이유로 모든 매매 케이스가 클로징까지 가는 것은 아니다. 심지어 판매자와 분쟁이 생겨 계약 파기를 하는 경우에는 분쟁 소송까지 갈 수도 있다.
오늘 칼럼에서는 커머셜 부동산 구매시 미래에 생길수 있는 분쟁/소송에 대비해 손해액을 제한하는 방법에 대해 알아 보겠다.

Q: 손해액을 제한하는 방법은?

A: 커머셜 부동산 매매 계약서를 싸인 후, 상대측과 분쟁이 잘 해결 되지 않아 소송까지 가는 경우가 있다. 그러나 소송은 시간과 비용이 많이 들어 재정적/정신적으로 힘들 수 있다. 또한 아무도 소송 결과를 예측 할 수 없어서 소송 자체가 큰 부담이 되고, 때때로 큰 손해가 될 수도 있다.
분쟁/소송에 대비해 계약서에 진 측이 이긴 측의 법적/변호사 비용을 낸다고 명시해야 한다. 이런 언어가 명시되어 있지 않으면 American Rule 를 따른다.
각측은 자기의 소송 비용을 내야하고, 법정에서 소송을 이긴 쪽도 비용을 받기가 힘들 수 있다.
또한 계약서에 최대로 요구할 수 있는 손해 금액을 제한한다고 명시해야 한다. 예를 들어 커머셜 부동산 구매 가격이 100만 달러이고, 최고로 요구할 수 있는 손해 금액을 5만달러로 제한 할 수 있다. 이렇게 계약서에 명시하면 양측은 시간이 많이 소비되고, 비용도 많이 드는 소송을 하지 않으려고 할 것이다.
또한 분쟁시 중재(Arbitration)/조정(Mediation)이 요구된다고 계약서에 명시할 수 있다. 중재와 조정은 법원 밖에서 분쟁을 해결 하려는 대안 적인 방법이고(alternative dispute resolution), 재판보다는 과정이 덜 형식적이고, 빨리 진행된다.
중재의 경우, 제 삼자가 중재자로 판사와 배심원 역할을 해 결정을 내리게 되고, 결정은 법적으로 효력이 있다. 그러나 조정의 경우 나온 결과를 꼭 따라야 하는 것은 아니다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>