자란 고향을 떠난 후 몇십년 후 찾아 가보면 많은 변화를 볼수 있다. 특히, 집들이 밀집되어 있던 곳이 사라지고, 고속 도로가 생겼다든가, 농장/ 밭이 있던 곳에 스트립 몰이 들어가 있을 수 있다. 오늘 칼럼에서는 토지 수용권에 대해 알아 보겠다.

Q: 토지 수용권(Eminent Domain)은 무엇인가?
A: 연방/주 정부가 공공의 사용을 위해 개인의 토지를 테이크(take)를 하는 것이다. 즉, 공공의 이익과 편의를 위해서 개인의 토지를 매매해 학교나, 고속도로를 짓거나 길을 넓힐 수 있다. 이때 토지 주인은 공정한 시장 가치의 보상(compensation)을 받는다. 미국 헌법 수정 제 5 조 의 테이킹스 조항(takings clause)을 보면 토지 수용권을 행사 할 시 보상 (“…nor shall private property be taken for public use without just compensation.” )을 줘야 한다고 명시한다. 이때 보상은 공정한 시장 가치에 바탕을 둔다. 토지 수용권을 행사시 컨뎀네이션 소송 (condemnation proceedings -토지를 구매하기 위한 소송)을 통해 이뤄진다. 그러나 만일 정부와 토지 주인이 매매 계약서를 싸인하면 컨뎀네이션 소송은 필요하지 않다.
Q: 공정한 시장 가치를 어떻게 계산하는가?
A: 판매자가 부동산에 어떻게 느끼는지에 상관없이 마켓에 내 놓으면 공정하게 받을 수 있는 가격이다.
만일 그 집을 집안 대대로 소유하고, 많은 메모리가 있어 주인한테는 값으로 따질 수 없이 소중할 수도 있다. 그러나 정부는 토지 감정가를 고용해 주변의 비슷한 크기의 부동산 매매 기록을 확인한 후 공정한 시장 가치를 계산해 객관적으로 보상 금액을 정하게 된다.
현재의 공정 시장 가치이지 나중에 고속도로가 생겨 받을 수 있는 미래의 가치가 아니다.
만일, 보상 금액이 너무 적다고 생각이 들면 전문인을 고용해 정부와 협상을 시도해 볼 수도 있다.
Q: 토지 수용권 소송을 멈추게 할 수 있는가?
A: 공공의 사용을 위한 것이 아니라는 것을 증명하면 토지 수용권 소송을 멈추게 할 수 있지만 대부분의 경우 어려울 수 있다.
Q: 명심할 점은?
A: 임대주로써, 리스에 정부가 토지 수용권을 행사하면 리스를 파기할 수 있고,임차인이 보상을 원하면 임대주를 고소할 수 없고 정부를 고소해 받아야 한다는 조항을 넣는 것이 현명하다. 또한 부동산 매매 계약서 판매자 보증 조항에 현재 진행 중인 토지 수용권 소송이 없다고 넣는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>