올해도 주택경기는 물론이고 아파트나 상가와 같은 상업용 건물들의 매매도 활발하다. 그래서인지 투자자들의 발걸음이 빨라지며 매물부족현상을 보이고 있다.

부동산에 성공적으로 투자하여 부를 일군 투자자들이 많으나 2년 이상 거주한 후 매매 하면 50만달러까지 세금이 면제되는 주거용의 주택과는 달리, 투자부동산은 매각한 후에 이익이 발생했을 경우, 셀러는 그 매매 차익에 따른 양도소득세(capital gain tax)를 국세청(IRS)에 내야 하고 이때 자칫 이익의 많은 부분을 세금으로 내게 되는 경우가 대부분이다.

예를 들어 2007년에 100만달러에 10유닛 아파트를 구입했는데 그 동안 가격이 많이 올라 최근에 200만달러에 팔았다면 우선 인상된 100만달러에 대한 양도소득세를 내야하고, 그에 더해 셀러는 매년 세금 보고시에 아파트를 소유하고 있던 2007-2016년사이 10년 동안 세금혜택을 보기위하여 감가상각을 했을 것이다. 예를 들어 매년 1만달러씩 감가상각을 했다면 그 동안의 감가상각으로 세금혜택을 누린 부분에 대해 납부해야하는 세금(recapture tax)에 해당되는 10만달러를 합해 소득으로 간주된 110만달러에 대한 양도소득세(capital gain tax)를 납부해야 하는 것이다.

이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 있는데 이것을 1031교환(exchange)이라 한다. 1031교환은 부동산을 매각한 후에 세금 걱정 없이 판매대금 전부를 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법이 된다. 1031교환은 미국의 연방 세법중의 하나로 부동산 경기 활성화를 위한 방편으로 1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 경기부양, 정부차원에서는 개인의 투자장려를 위해 시작되었다. 그리고 오랜 기간에 걸쳐 1998년에 드디어 완성된 것으로 순수하게 투자를 목적(Investment Property)으로 한 토지 혹은 임대 수입이 생기는 수익성 부동산(Income Property)이나 생산 공장을 포함한 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산(commercial property)이 이 법의 혜택을 볼 수 있게 되었다.

이렇게 1031교환은 지역의 제한도 없으며 부동산의 종류도 투자목적이나 상업용이면 되고 하나를 팔아서 여러 개를 사도되고, 그 반대로 작은 투자용 부동산을 두, 세 개 갖고 있는 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 대형투자도 가능하다. 물론 대상이 되는 건물의 형태도 국한되지 않는다. 즉 상가 건물을 팔아 작은 임대용 아파트를 몇 채 살 수도 있고 필요에 따라 LA의 임대 주택 몇 채를 팔아 애리조나 소재 공장 건물을 구입할 수도 있다. 또한 부동산 교환(exchange)이기는 하나 꼭 쌍방 간의 거래일 필요도 없다.

한편 1031교환을 성사시키기 위해 IRS가 요구하는 조건은 새로 구입하는 부동산의 가치(가격)가 소유하고 있는 부동산보다 최소 같거나 높아야 하며 비용을 제외하고 남은 매각 대금 모두 구입하려는 부동산에 사용돼야 한다. 또 부동산을 판 후 45일안에 새로 구입할 부동산을 정해야 하고 그 후 135일안에 에스크로를 끝내야 한다. 실제로 소유 부동산을 팔려고 할 때부터 매입도 함께 시도하는 것이니 보통 300일이상의 여유를 가지고 1031 교환을 추진하게 되는 것이다. 1031교환시에는 QI(Qualified Intermediary)로 불리는 신뢰할 수 있는 회사가 제3자의 역할을 하게 되며 건물 매각 후의 대금은 QI의 계좌에 보관되었다가 새로운 투자부동산을 사게될 때 대금을 지불하게 된다. 이때 투자용 부동산이란 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장 창고, 대지를 포함한 모든 상업용 부동산과 함께 부동산 소유주의 주거용이 아닌 즉 임대 소득을 기대할 수 있는 작은 콘도나 주택도 이에 포함된다. (213)380-9996

<미셸 원 BEE 부동산부사장>