커머셜 부동산 판매시 구매자는 부동산에 대해 조사를 한다. 판매자가 공개한 서류와 나름대로의 조사/인스펙션을 통해 구매 결정을 내리게 된다. 판매자는 스터디 기간 동안에 부동산의 가치에 영향을 미칠 수 있는 알고 있는 모든 사실/정보를 공개 해야 한다. 오늘 칼럼에서는 판매자의 공개 서류(seller’s disclosure) 에 대해 알아 보겠다.

Q: 판매자의 공개 서류는 무엇인가?
A: 판매자는 부동산과 관련해 소지하고 있는 서류들을 구매자에게 전달한다.
첫째, 판매자가 구매시에 획득한 서류가 있다. 타이틀 보험, 환경 오염 리포트 서류, ALTA 서베이, 부동산 감정 서류가 있을수 있다. 둘째, 주인으로 부동산을 유지하면서 획득한 서류가 있다.
리스 서류, 렌트 롤/히스토리, 캠 정리서(c.a.m. reconciliation), 세금 고지서, 유틸러티 ( 전기/가스/수도 요금) 고지서, 임차인(들)의 재정 서류, 현재 진행 중인 소송 서류, 정부/지방 정부에서 받은 위반 서류등을 들 수 있다.
또한 유지 서류 (maintenance log), HVAC 유지 계약서등이 있을 수 있다.
Q: 명심할 점은?
A: 계약서에 판매자가 공개해야할 서류 목록을 자세히 나열 하는 것이 좋다.
또한 계약서에 싸인후 5-10 일 안에 (짧은 시간내에) 구매자에게 서류를 제공해야 한다고 명시하는 것이 좋다. 리스 서류/렌트 히스토리/렌트 롤을 통해서 구매자는 임차인이 렌트를 제때 내는지, 재정적으로 안정적인지, 바로 알수 있어서 구매 결정에 큰 영향을 미칠 수 있다.
또한 판매자가 서류가 없어 제공을 못하는 경우에는 판매자료 없다고 인정하는 이메일을 받아 두어라. 만일, 구매자로 부터 특정한 사실을 숨기기 위해 서류가 있는데도 불구하고 제공하지 않았다면 판매자가 계약서에서 약속한 보증 위반을 하는 것이 될 수 있고, 사기의 증거가 되어 나중에 소송시 쓰일 수도 있다.
그러나 판매자가 제공한 서류/정보를 살펴보는 것만으로는 구매자의 due diligence 가 끝나는 것이 아니다. 구매자는 나름대로 조사/인스펙션을 해야 한다.
왜냐하면 판매자가 모르는 것들이 조사/인스펙션을 통해 발견 될 수도 있기 때문이다. 예를 들어, 판매자는 주유소의 지하 탱크가 새는 것을 모르거나 부동산의 흙이 오염(세탁소 임차인이 있는 경우) 되어 있다는 것을 모를 수도 있다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>