부동산 매매 계약서 싸인 후, 구매자는 스터디 기간 동안에 할일이 많다.
판매자가 부동산과 관련해 보낸 리스 서류와 다른 모든 서류, ALTA 설베이를 해야하고, environment 에 대해 조사를 해야 한다.
오늘 칼럼에서는 커머셜 부동산 매매시 클로징을 가기 위해 구매자를 위해 판매자가 맞추어야 할 조건에 대해 알아 보겠다.

Q: 판매자가 맞추어야 할 조건의 종류는 무엇인가?
A: 상황에 따라 조건들은 달라 질 수 있지만 여기서는 중요한 몇가지 조건에 대해 알아 보겠다.
첫째, 부동산의 피지컬 컨디션(physical condition)이 계약을 싸인 한 날짜와 클로징 날에 같다야 한다는 것이다. 싸인 한 날은 빌딩의 컨디션이 괜찮았는데 클로징 전 날 가보니 빌딩 지하에 물이 차있으면 피지컬 컨디션이 맞추어 졌다고 할 수 없다.
둘째, 판매자는 계약서에서 명시한 판매자의 서류를 구매자에게 전달해야 한다. 판매자가 가지고 있는 정보(survey, title policy, insurance, real estate taxes)가 없으면 없다고 구매자에게 알리고, 소유한 모든 서류를 제공해야 한다.
셋째, 판매자가 계약서 싸인한 날 한 보증은 클로징 날에도 정확하고, 사실이어야 한다. 정부/로컬 환경 법을 잘 따랐다고 계약서에 보증 했지만 판매자가 환경 조사후 오염 물질이 나왔고, 클로징까지 고쳐지지 않았다면 이 조건은 맞추어 지지 않았다.
넷째, 판매자는 타이틀 커밋먼트(Title Commitment)에서 요구 한 항목들을 고치고, 부동산을 린없이 깨끗하게 팔아야 한다.
다섯째, 모든 임차인에게 클로징 얼마전에 (예를 들어 30일 전/45일 전) 테넌트 에스토펄 (“Tenant Estoppel Certificate”)을 받아 현재 리스 기간/조건을 확인하고, 채무 불이행의 여부, 계약서에 명시한 리스 서류 외에는 다른 리스 서류가 없다고 임차인과 확인을 하는 것이다.

Q: 명심 할 점은?
A: 계약서에 판매자가 이런 조건들을 맞춰주질 못하면 바이어는 계약을 파기하고 E.M.D를 반환 받을 수 있다고 명시하는 것이 현명하다. 또한 이런 판매자의 의무를 구매자가 서면으로만 웨이브할 수 있다고 명시하는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>