커머셜 부동산 구매시 꼭 해야할 일 중에 하나가 리스를 검토하고 테넌트 에스토펄 서티피켓을 받는 것이다.
리스 검토시 현재의 리스 어싸인먼트 뿐만 아니라 그전에 모든 어멘트 먼트(amendment), 어싸인먼트(assignment)를 다 검토해야 하고, 테넌트 에스토펄 서티피켓을 받은 후에 리스 서류와는 다른 정보는 없는지 확인을 해야 한다.

Q: 에스토펄 서티피켓(Estoppel certificate)은 무엇이가?
A: 구매자에게 중요한 서류이다. 임차인이 시큐러티 디파짓, 렌트, 리스 기간/조건, 리스 서류와 날짜, 디폴트 여부 등을 확인하고 싸인한 스테이먼트이다.
즉, 임대주와 임차인의 리스 계약 조건을 요약한 것이라고 할 수 있다. 보통 부동산 주인이 세일을 하거나 재융자를 할 때 구매자/은행이 요구하는 서류이다.
계약서 싸인 후, 판매자는 부동산 관련 모든 리스 서류를 제공하고, 구매자는 리뷰를 한다. 만일, 계약서에 양측이 동의 한 에스토펄 서티피켓이 있으면 이것을 이용하고, 없는 경우 판매자/구매자는 리스 리뷰를 바탕으로 준비를 할 수도 있다.
판매자는 임차인이 싸인한 에스토펄 서티피켓을 바이어에게 제공하고, 구매자는 에스토펄 서티피켓을 통해 리스 조건/기간등을 재 확인할 수 있다. 만일 다른 정보가 있다면 판매자와 재 확인해야 한다.

Q: 명심해야 할 점은?
A: 매매 계약서 싸인 후, 판매자는 구매자의 동의 없이는 새로운 테넌트와 리스 계약을 하거나 현재 테넌트와 리스 조건을 바꿀 수 없다. 만일 판매자가 새로운 리스 계약을 하게 될 경우 구매자는 리스 서류를 먼저 잘 리뷰 해야 한다.
리스, 에스토펄 서티피켓와 렌트 롤 (임차인의 렌트 납부 상태 기록 서류)은 구매자의 구매를 결정하는 중요한 역할을 한다.
은행에 내야 할 몰기지보다 매달 임차인이 내는 렌트가 적거나 렌트를 제때 안내는 테넌트가 있으면 구매자가 구매는 원하지 않을 것이다.
클로징에서 시큐러티 디파짓을 구매자에게 이전하고, 렌트는 클로징 날짜를 기준으로 나눠야 한다.
또한 판매자와 구매자는 리스 어싸인먼트를 싸인 해 리스 양도를 제대로 하고, 판매자/구매자는 클로징 후에 임차인에게 오너쉽 체인지와 새로운 렌트 납부 주소를 알리는 것이 현명하다.
문의 (703) 749-0500

<임지현 변호사>