커머셜 부동산 구매를 펀딩하는 방법은 여러 가지이다.
구매자의 경제적 상황, 부동산의 위치/상태, 판매자와의 관계등에 따라 융자 방법이 달라 질 수 있다.
오늘 칼럼에서는 커머셜 부동산 구매 시의 파인낸싱 방법에 대해 알아 보겠다.

Q: 커머셜 부동산 구매를 펀드하는 방법은?
A: 현찰로 커머셜 부동산을 구매하는 경우는 드물고, 대부분은 융자를 받는다. SBA 융자, 커머셜 융자, 셀러 파이낸싱, 하드머니 렌딩 등의 융자 방법을 쓴다.
계약서에서는 보통 구매자의 융자 방법을 간단히 명시할 수록 유리하다.
판매자/구매자 양측 다 시간/돈을 낭비하고 싶지 않기 때문에 대부분 계약서를 쓸 때 융자 컨틴전시를 포함한다.
구매자는 정해진 시간 안에 은행에서 융자 조건를 명시한 론 커미먼트 편지(“loan commitment letter”)를 받아야 한다.
만일 구매자가 융자를 받기 위해 열심히 노력했지만 마감 날짜까지 못 받게 되면 계약 기간을 연장하거나, 파기 해 E.M.D.를 반환 받게 될 수도 있다.
셀러 파이낸싱의 경우, 셀러는 은행 역할을 해 구매자의 자산/경제 상황을 먼저 살펴 보고 융자를 주는 것이 현명하다.
커머셜 부동산 셀러 파이낸싱 판매시에는 컨페스트 저쥐먼크 프라미써리 노트 (confessed judgment promissory note)에 싸인을 받고, 몰기지/UCC를 기록해 놓을 수 있다.
또한 구매자의 배우자도 같이 노트를 보증하게 하는 것이 좋다. 부동산에 몰기지를 걸어 놓으면 몰기지 디폴트 시 판매자는 부동산을 차압해 팔 수 도 있다.
하드 머드 렌더는 놓은 이자율을 요구한다. 보통 은행에서 융자를 받는 상황이 안되는 상황에 (예를 들어 사는 기간이 너무 짧을 때 ) 많이 이용한다. 이자률이 높고, 융자 서류가 불공평하게 쓰여지는 경우가 있다.

Q: 명심할 점은?
A: 융자를 받을시 평판이 좋고, 융자 경험이 많은 론 오피서에게 신청하는 것이 좋다.
론 오피서는 구매자의 재정 상황을 살펴보고, 신속히 론을 프로세스 해 줄 수 있다. 구매자로써 중요한 융자 컨틴전시 날짜를 잘 기억해야 한다. 잘못하면 E.M.D.를 잃을 수도 있다.
또한 커머셜 부동산 매매 시 클라이언트가 가끔씩 판매자와 구매자 양쪽 다 대변 해 달라고 의뢰하는 경우가 있다.
하지만 한 쪽이 이익 볼 때 다른 쪽은 손해를 보기 때문에 한 변호사가 양쪽 다 대변하는 것은 불가능하다. 자기를 대변하는 변호사를 고용해 계약서를 잘 협상하는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>