구매자는 항상 조사를 해야 한다. 옷을 구매 할때 만져 보고, 재료도 살펴 본다. 또한 가전 제품 구매 시 온라인 리뷰를 찾아 보거나 아는 이에게 물어 보며 나름대로 조사를 하게 된다.
커머셜 부동산 구매할 때도 예외는 아니다.
오늘 칼럼에서는 커머셜 부동산 구매시 스터디 기간에 대해 알아 보겠다.

Q: 스터디 기간의 의미는 무엇인가?
A: 부동산을 공부/조사/테스트를 의미한다. 스터디 기간 중에 구매자는 판매자가 제공한 부동산 관련 모든 서류, 예를 들어, 서베이, 디드, 타이틀 서류, 빌딩 인스펙션/조닝 서류, 리스, 환경 오염 리포트 등의 서류 등을 살펴보고 조사를 한다.
또한 엔지니어를 고용해 physical condition에 대해 조사를 할 수도 있다. 융자를 받을 경우에는 ALTA설베이, 환경 오염 조사는 항상 요구 된다.

Q: 스터디 기간 조항에는 보통 무엇을 포함하는가?
A: 계약서를 사인하고 부터 언제 스터디 기간이 끝나는지 정확히 명시한다. 또한 조사를 하러 들어갈 때 판매자에게 노티스를 주는 방법을 명시할 수 있다. 예를 들어, 최소 48시간 전에 공식 통지서 (formal notice)를 서면으로 주어야 하는지 아니면 들어가기 전 아무때나 전화나 이메일로 주어야 하는 지 명시 할수 있다.
땅을 뚫을 수도 있고, 물/흙을 채취하는 Phase II Environmental Testing 같은 자세한 테스트를 할 때는 구매자가 어떤 행동을 해야하는 지를 명시할 수 있다. 예를 들어, 테스팅 후 구매자는 판 지역을 청소하고 잘 처리해 그전의 상태로 만들어야 한다는 의무와 또한 문제가 생기면 구매자가 책임을 진다고 명시할 수 있다. 스터디 기간 동안의 계약 파기 방법을 명시하고 (어떻게 서면 노티스를 주어야 하는지), 스터디 기간 동안에 드는 모든 비용을 내는 측 (보통 구매자)이 누구인지 명시할 수 있다.

Q: 명심해야 할 점은?
A: 판매자는 짧은 스터디 기간을 선호하고, 구매자는 스터디를 할 수 있는 충분한 기간을 원한다. 예를 들어, 보통 판매자는 30일만 주고 싶어 하고, 구매자는 최소 45일의 기간을 원할 수 있다.
또한 판매자는 이 기간동안 타탕한 이유로만 구매자가 계약을 파기 할 수 있게 하고, 반면 구매자는 타탕한 이유나 또 아무 이유 없이 계약 파기를 원할 것이다. 계약서 싸인 전, 자기 측에 불공평한 조항은 없는지 전문 변호사와 상담후 계약서를 사인하는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>