커머셜 부동산/비즈니스 매매 과정에서 가장 중요한 점들 중에 하나는 구매 가격이다. 구매 가격이 마켓 밸류보다 너무 높으면 판매자는 구매자를 찾기 힘들고, 너무 낮으면 손해를 볼 수 있다.
오늘 칼럼에서는 커머셜 부동산/비즈니스 매매시 구매 가격을 어떻게 결정하고, 명심해야 할 점에 대해 알아보겠다.

Q: 계약서의 구매 가격 조항을 볼 때 어떤 점을 봐야 하는가?
A: 커머셜 부동산/비즈니스 매매시 보통 판매/구매 가격을 글자와 숫자로 명시한다. 예를 들어 가격이 파이프 밀리언 달러라면 Five Million Dollars ($5,000,000) 라고 명시해야 한다.
글자와 숫자에 불일치가 있으면 보통 글자를 따라 간다. 만일 Three Million Dollars (＄2,000.000)라고 명시 되어 있으면 구매 가격은 쓰리 밀리언 달러일 수 있기 때문에 계약서를 자세히 읽어 보아야 한다. 또한 구매 가격 조항에는 보통 구매 가격을 어떻게 나누어 클로징 시에는 방법이 나와 있다.
디파짓으로 내는 금액, 클로징에서 내는 금액, 융자를 받는 금액이 명시 되어 있다. 구매자는 구매 가격을 클로징에서 다 내야 한다. 디파짓은 보통 3-5%의 구매 가격이지만 구매 가격에 따라 더 많거나 작을 수도 있다.

Q: 커머셜 부동산 매매 계약서의 구매 가격을 어떻게 정하는가?
A: 커머셜 부동산 구매 가격을 결정하는 데 여러 방법이 있지만 가장 많이 쓰이는 두가지 방법이 있다.
첫째, Comps(comparabl
-es)을 이용하는 것이다. 같은 지역에서 최근에 판매가 된 부동산을 찾아 평방 피트(square feet) 당 얼마에 팔렸는지를 알아 보는 것이다.
둘째, CAP rate(capitaliza
-tion rate)을 이용하는 것이다. 비용을 다 빼고 들어 오는 년 인컴 (N.O.I - net operating Income)을 구매 가격으로 나누면 CAP rate을 계산할 수 있다.
예를 들어, N.O.I가 20만달러이고, 구매 가격이 200만 달러면 CAP 레이트는 10% 이다. 즉 연 투자 리턴률이 10%이라는 것이다.

Q: 명심할 점은?
A: 바이어는 투자의 목적으로 커머셜 부동산을 구입한다. 만일 부동산 감정이 생각보다 낮게 나올 경우, 구매자는 클로징에서 더 많은 돈을 가지고 와야 할 수가 있다. 따라서 구매 가격에 동의하여 계약서을 싸인하기 전에 받을 수 있는 융자률, 투자리턴 률을 나름대로 먼저 조사하는 것이 현명하다.
또한 임차인의 재정/렌트 상태, 리스 조건 등도 부동산 구매 투자에 영향을 미칠 수 있기 때문에 계약서 싸인 전부터 전문인을 고용 하는 것이 현명하다.
문의 (703)749-0500

<임지현 변호사>