바이어들이 오퍼를 넣을 때는 일반적으로 융자 컨틴저시와 홈인스팩션 컨틴전시 조항을 동반하는 경우가 많다. 그러나 융자가 나오는데 아무 지장이 없다는 Pre-Approved Letter도 첨부해야 만 셀러가 바이어의 계약서를 받아 들이기 때문에, 사실상 바이어의 융자가 나오지 않아서 집이 매매되지 않는 경우는 별로 없는 것 같다. 바꾸어 말하면, 마음이 바뀐 바이어가 융자를 핑계로 계약을 파기하기란 쉽지 않다는 것이다. 그러므로 홈 인스팩션 컨틴전시야 말로 바이어를 위한 유일한 컨틴전시 조항이 아닌가 싶다.
버지니아 표준 계약서에 셀러는 모든 Walk- Through Items즉 전기, 히팅,쿨링, 프러밍, 가전제품등 모든 기계적 작동이 필요한 항목에 대하여 양호한 ( Proper Working Condition)상태를 보장해야한다는 조항이 있었던 것은 몇년 전의 일이고 현재의 계약서에는 그런 조항이 빠져있다. 전에는 바이어가 홈인스팩션을 한 후 고장이 난 홈 인스팩션 아이템들을 지적하면, 셀러는 당연히 고쳐줘야 했었다.
그러나 최근에 개정된 버지니아 표준 계약서에는 모든 집은 ‘As-Is Condition’으로 파는 것을 기본으로 하고 있기 때문에, 바이어의 홈인스펙션 결과에 따라 셀러가 꼭 보수하거나 수리해 주어야한다는 의무 조항이 없이 상호 협의에 의해서 홈인스팩션 컨틴전시를 통과하도록 되어 있다. 그러나 계약서에 홈인스팩션 컨티전시 조항을 첨가한 바이어에게는 홈 인스팩션 후 어떤 이유로든 집을 사지 않아도 될 권리는 여전히 부여하고 있다.
그러므로 계약서를 작성하기 전의 바이어들은 다음과 같은 질문들을 스스로에게 던지는 경향이 있다. ‘홈인스펙터가 집을 해부해서 보는 것도 아니고 결국 그들의 눈과 손으로 보는 것이 아닌가?’ ‘ 고장난 것이 있다고 해서 집주인이 고쳐줄 것도 아닌데 괜히 인스펙션 비용 만 낭비할 필요가 있겠는가?’ ‘인스펙션을 잘못했다고 해도 후일 인스펙터에게 법적인 책임을 물을 수 없다는데, 그렇다면 인스펙션을 할 이유가 있나?’ 혹은 ‘홈인스펙션 컨틴전시 조항을 넣어서 오퍼를 하면 맘에 드는 집을 다른 바이어에게 빼앗기게 되지나 않을까?’
요즈음 젊은이들은 배우자를 고를 때 크레딧리포트와 건강진단서를 요구하는 것이 트렌드라고 한다. 밀레니엄 세대 젊은이들은 만만치 않은 학자금 융자의 빚을 안고 사회로 나오는 사람들이 많고, 그 후에도 자동차 융자와 크레딧카드 빚까지 지게 되니 그들이 결코 만만치 않은 빚을 지고 있다는 것은 다 아는 사실이지 만, 상대가 내 배후자가 될 사람이라면 그 숫자까지도 확실히 알아야 되는 가 보다. 또한 사람은 건강해 보일지라도, 유전병등이 있을 수도 있기 때문에 건강진단서를 교환해보는 결혼 풍속도 사실 그리 나빠 보이지는 않는다. 사랑이든 뭐든 확실한 것이 좋은 것이 아니겠는가?
집의 상태가 어떠하든 그 상태를 제대로 알고 사는 것은 참으로 중요하다. 예상치 않게 심각한 문제를 찾아 냈다면 사전에 포기할 권리도 주어지니, 계약서에 홈 인스팩션컨틴전시 조항은 반드시 넣는 것이 좋다.
사실 집 상태에 대해 자신 있는 셀러라면 바이어의 홈인스펙션을 거부할 이유도 없지 아니한가? 그러므로 셀러가 바이어의 홈인스팩션 컨틴전시 조항을 꺼린다면 바이어는 설령 그 집을 놓친 다해도 별로 아쉬워하지 말자. 문의 (703)625-8500

<그레이스 김 Grace Home Realty & Investment>