제1부에서는 비거주자 한국인들이 미국 부동산을 구매할 때 꼭 알아 두어야 할 양도세에 대한 문제들을 이야기했다. 제2부에서는 비거주자 외국인들이 부동산을구매할 시 소득세에 대한 문제들을 다루고자 한다.


■소득세에 관하여

소유권의 구성이 세금 보고와 원천세의 중요한 영향을 미친다. 소유권은 이하의 소유권중 하나인 경우가 해당한다. ▲직접적인 소유권 ▲단일 단계 LLC 소유권 ▲외국 법인 소유권 ▲혼합 외국/미국 소유권으로 구성된다. 추가적으로 소득세는 수동적인 투자 소득인지, 거래 또는 사업 소득인지에 따라 달라진다. 미국과 투자자의 거주 국가의 조세조약이 있을 경우원천세 절감은 가능하다. 그러나 대부분 수동적인 투자 소득이나 FDAP(고정적이고 확정할 수 있는 주기적인 형태)소득의 경우, 비거주 외국인에게는 30%의 원천세가 수금된다. 무역/거래, 사업 소득 혹은 ECI 소득은 보통 소득세 대상에 속한다.


■직접적인 소유권

가장 흔한 미국 부동산 소유권은 직접적인 소유권이다. 가장 큰 장점은 소득세의 이중 과세가 없다. 추가적으로 직접적인 소유권은 비거주자 외국인의 부동산을 20%의 낮은 장기 자본 이득 세율의 판매를 허가한다. FIRPTA법으로 인해 미국 부동산 이전이나 판매를 할 경우 10%의 원천세가 있다. 더하여 비거주 외국인이 직접 여러 부동산을 소유할 경우, 수익성이있는 부동산에 소득과 수익을 못 낸 부동산의 손실을 상쇄할 수 있다. 그러나 직접적인 소유권에 따르는 4가지 단점이 있다. 우선 임대소득의기본적인 소득세 가능성(조세조약이 적용되지 않는 한)이있고 국세청에 투자자의 신분을 알려야 한다. 또 부동산의채권자로부터 받는 무한 책임에 노출되고 6만달러를 초과하는 금액의 4.40%에 해당하는 재산세도 내야 한다.


■단일 단계 LLC 소유권

또 하나의 흔한 소유권은 미국내 유한 책임 회사인 LLC를 통해 간접적으로 부동산을 소유하는 것이다.

LLC를 통해 부동산을 소유하는 제일 큰 두 가지 장점은 유한 책임 노출과 무료이전 증여세다. 하지만 모든 소득세와 FIRPTA 규칙은 LLC가 제휴 과세가 아닌 법인 과세를 선언하지 않는 한 단일 단계 법인 소유권 규칙이 적용된다. 외국 투자자에게 분배한 배당은 30%의 세율의 해당된다.(소득세 조약이 적용되지 않는 한)해외법인 소유권해외법인회사가 직접 소유하는 부동산은 35%의 소득세율에 해당된다. 해외법인회사가 여러 부동산을 소유할 경우, 각 부동산의 소득과 손실은 상쇄할 수 있으나 각기 다른 부동산의 클레임의 대상자가 된다. 해외법인회사의 소유자는 유한책임을 갖게 되고 해외법인회사의 주권은 USRPI 대상자가 아님으로 주권 판매의적용되지 않는다. 또 해외법인회사의 주권과 부동산은 재산세 혹은 증여세의 해당되지 않는다.

해외법인회사가 외국 주주에게 지불한 배당은 원천세가 부과되지 않지만 미국에 위치한 회사는 분점으로 인식돼 30%의 분점 소득세(BPT)가 해당된다. 그러므로 수익을 회사에 재투자를 하지 않는다면 이중 과세가 발생한다. 이중 과세를 면하기위해 부동산을 판매 후 수익금을 같은 해의 기업을 청산해야 한다.

더하여 50% 이상의 주권을 소유하신 분은 미국 세금 신고서에 성함, 주소, 그리고 납세자 식별번호를 밝혀야 한다.


■혼합 소유권

마지막이자 가장 현명한방법에 소유권은 혼합 소유권일 것이다. 혼합 소유권은 해외법인회사가 소유하는미국 LLC의 소유인 부동산에 대한 소유권을 말한다. 혼합 소유권의 구조로인해 비거주 외국인은 미국 세금 보고서 신청이 필요 없기 때문에 자산 보호와 외국 주주의 익명 유지를 받는다. 해외법인회사의신분만 밝히면 된다. 미국LLC가 부동산을 소유하기 때문에 재산세와 증여세 그리고 분점 소득세 적용되지 않는다. 이후 자산을 판매시 미국 LLC를 청산 후 현금의 대한 미국 원천세 없이 해외법인회사의 본국으로 송환 될 수 있다.

(213)289-0675

<이 알렉스 / Kim & Lee, LLP 변호사 그룹>