뉴욕에 살고 있는 한 고객에게서 온라인으로 질문이 올라온 내용이다.
아파트 를 1년전에 계약을 하고 10개월 정도 살아오는 도중에 임대계약을 연장하겠냐는 아파트 관리회사 담당자의 통지를 받고다시 1년을 연장하는 서류에 서명을 하였다고 한다.
결국 임대 계약이 1년간 더 연장된 셈이다. 그러나 고객의 직장 사정상 거주지를 옮겨야 하는 사정이 발생하게 되어 임대계약이 만료되기도 전에 종료하여야 하는 경우가 발생한 것이다.
임대계약은 임대주와 임대자가 서로 합의하여 이루워진 계약으로 계약 내용대로 지켜져야 하는 것이 원칙이다. 이러한 상황에서 이 고객이 할 수 있는 방법은 두가지 중 하나다.
하나는 남은 계약 기간 동안 자신의 임대계약을 인계받아 거주하고자 하는 임대자를 임대주의 승인하에 대체 하는 방법이다. 이것이 허용되지 아니하면 이 고객은 계속 거주하지 않는다고 할지라도 임대한 기간 동안에 발생되는 렌트에 대한 책임이 있게 되는 것이다.
이를 최소화 하기 위해서는 이 고객이 이주한 후 임대주가 새로운 임대자를 구하여 렌트를 받기 시작하면 이 고객이 남아있던 임대기간중 새 임대자가 들어올 때까지의 공백기간 동안 발생할 수 있는 렌트비만 지불하면 될 것이다.
만약에 임대주가 이고객의 남아 있는 임대기간 중 새 입주자를 구하지 못하였다면 이 고객은 이주한 후에 잔여 임대 기간동안 발생되는 렌트비에 대한 책임을 모면할 수가 없는 것이다.
이러한 폐단을 피하기 위하여 임대자 입장에서는 통상 1년 임대 기간이 지나면 새로운 임대계약을 하지 않고 매월 임대가 연장되는 Month to Month 형태로 임대를 계속 하는 것이 통례이다.
그러나 임대주가 새로운 임대계약을 요구하게 되면 임대자가 자신의 사정을 감안하여 임대를 계속할 것인지, 아니면 거주지를 다른 곳으로 옮겨야 할지 여부를 결정하여야 하는 것이다. Month to Month 형태로 임대가 계속 될 경우 임대관계를 종료하기 위하여서는 임대주나 임대자가 사전에 임대 만료의사를서면으로 밝히도록 되어 있다.
1년 임대하고 있었을 경우에는 30일 전에 서면통보를 하면 되고 2년 이상거주한 임대자에게는 60일 전에 서면통보를 함으로서 임대관계가 종료된다. 그러나 임대자가 노약자이거나 임산부일 경우에는 이보다 더 긴 120일전에 서면통보를 하고 임대관계를 종료해야 하는 것이다. 이상과 같이 합법적으로 임대관계가 통료되는 경우에는 임대자는 자신이 거주하였던 임대건물에 대한 원상복구에 대한 책임이 있는 것이다. 원상복구란 MIMO라는 약자로 이를 설명하게 되는데 이 의미는 임대자가 Moving In 할때의 건물상태와 Moving out할 때의 상태가 동일한 상황이 되어야 하는 것이다.
이를 이행하지 않을 경우를 대비하여 임대 계약에는 최소한의 security deposit을 요구하게 되는 것이다.
이런 의미에서 security deposit은 결코 렌트비로 사용될 수는 없는 것이다.
이상에서 언급한 내용과는 달리 임대주가 다음과 같은 목적으로 임대자를 강제로 퇴거시킬 경우에는 RSO(Rent Stabilization Ordinance) 조항에서 지정하는 이주경비를 지불하도록 규정하고 있다.
이러한 경우에 해당되는 것은 1) 임대주의 직계가족을 입주시키기 위하여 퇴거 명령을 하는 경우(LAMC section 151.30), 2)임대건물을 영원히 철거하는 경우(LAMC 151.22& 28), 3)주택개발계획에 의한 보수를 명할 경우 (LAMC 151.05), 4)정부기관의 명령애 의한 철거(LAMC 151.09), 5)임대아파트를 호텔로 개조 하려는 경우(LAMC 151-09. A13), 6)Condominiums, stock cooperatives등으로 개조하려는 경우 (LAMC 47.06) 등과 같은 경우로 강제퇴거 되는 임대자는 이사 비용을 보조받게 되는데 이것도 임대자의 연령, 임대기간, 또는 임대자의 수입 등에 따라서 다르게 적용이 되며 대략 임대기간이 3년 미만인 경우는 7,800 -1만6,500달러 범위에서 구별하여 이사비용을 보조하도록 규정하고 있다.
문의 (213)272-6726
