백업 오퍼를 넣어두면 프라이머리 오퍼가 깨졌을 때 유리한 상황이 닥칠 수가 있다. 주택시장이‘핫’할 때 백업오퍼는 매우 유용한 무기가 될 수 있다.

【백업 오퍼】

집을 사려고 달려드는 바이어는 많은데 매물이 부족할 경우 치열한 경쟁이 벌어질 수밖에 없다. 셀러 입장에서 복수의 오퍼를 받을 경우 당연히 가장 높은 가격을 제시하는 바이에게로 마음이 간다. 하지만 다른 사람이 내가 원하는 집을 먼저 계약했다고 반드시 거래가 완료돼 그 사람에게 집이 넘어가는 것은 아니다. 어떤 이유든 일이 틀어져 거래가 무산될 수 있기 때문이다. 첫 기회는 놓쳤지만 두 번째 기회를 살려 눈독을 들인 집을 사고 싶다면 백업 오퍼를 넣어보자.


＃백업 오퍼란

바이어들 사이에 백업 오퍼 전략이 인기를 끌고 있다. 백업오퍼는 일반 오퍼와는 달리 프라이머리 오퍼가 깨졌을 때 비로소 정식오퍼로 받아들여진다. 그 다음부터 일반 오퍼와 마찬가지로 가격 및 조건에 대한 협상 절차를 밟게 된다. 내가 원하는 집의 소유주가 바이어와 1차 계약을 맺었다고 치자.

그럼에도 불구하고 집주인은 바이어 2와 백업오퍼 계약에도 사인했다. 이럴 경우 바이어 1과의 계약이 깨지면 자동적으로 바이어 2의 백업오퍼가 정식계약이 되는 것이다.

흔하진 않지만 셀러는 복수의 백업오퍼를 받을 수 있다. 여러 개의 백업오퍼가 들어오면 순위가 매겨진다. 번호가 높을수록 정식계약으로 지위가 격상될 가능성이 높다고 보면 된다. 보통 늦게 들어오는 백업오퍼의 가격이 더 높다. 이 때문에 프라이머리 오퍼가 깨질 경우 셀러 입장에서 집을 다시 마켓에 내놓지 않고 백업오퍼를 선택하는 것이 더 좋은 가격에 집을 팔 수 있는 방법이 될 수 있다.


＃양날의 칼

백업오퍼 역시 장단점이 있다. 그래서 심사숙고해서 백업오퍼를 넣을지 여부를 결정해야 한다. 우선 집을 구매하기 위한 경쟁이 뜨거울 경우 프라이머리 오퍼를 넣은 바이어가 구매절차를 그대로 진행시켜 클로즈할 가능성이 높다.

바이어 1이 백업오퍼 소식에 자극받아 구매를 더욱 서두를 수 있는 것이다. 또한 백업오퍼를 넣고 나서 프라이머리 오퍼 결과가 나올 때까지 그동안 활발히 벌여온 홈샤핑 작업을 중단할 수가 있다는 것도 단점이다. 부동산 전문가들은 “백업오퍼를 넣었다고 하더라도 계속해서 자신이 원하는 가격대의 리스팅을 찾아보는 것이 현명하다”며 “백업오퍼를 넣을 때는 백업오퍼가 1순위가 되었다는 통보를 받기 전까지는 언제라도 벌금을 내지 않고 계약을 취소할 수 있다는 조항을 포함시키는 것을 잊지 말 것”을 조언했다.


＃정말 그 집을 원하나

바이어 1이 자금이 부족해서, 또는 집 안에서 결정적인 결함을 발견해서 셀러와 맺은 계약을 취소할 수도 있다. 그렇다면 바이어 2에게 찬스가 오는 건 당연하지만 만약 계약이 깨진 이유가 결정적인 집 내부결함 때문이라면 백업오퍼를 넣은 뒤 기회가 왔다고 해도 그 집을 살 것인지, 말 것인지 다시 한 번 고려하는 것이 바람직하다.


＃용감한 자가 얻는다

홈샤핑을 하는 과정에서 누군가로부터 백업오퍼를 넣지 말고 리스팅 에이전트에게 해당 주택에 큰 관심이 있다는 점을 알리라고 조언을 받을 수도 있다. 슬로한 부동산 시장에서는 이 전략이 먹혀들 수 있지만 주택시장이 뜨거울 경우에는 백업오퍼를 넣어두는 편이 도움이 된다.

나는 백업오퍼를 넣는 것을 생각도 안 했는데 누군가가 백업오퍼를 넣은 후 프라이머리 오퍼가 깨진다면 내가 그야말로 ‘닭 쫓던 개 지붕 쳐다보기’ 시나리오의 주인공이 될 수도 있다.


＃리스팅 가격 제시

큰 맘 먹고 타겟으로 삼은 주택을 사기 위해 백업오퍼를 넣기로 결심했다면 일단 흥분을 가라앉히고 쿨해 지자. 한 부동산 전문가는 “백업오퍼를 넣을 때는 리스팅 가격을 제시하라”며 “집의 실제 가치보다 더 많은 돈을 줄 필요는 없다. 비슷한 점은 주변에 얼마든지 있기 때문”이라고 말했다.

또 하나 고려해야 할 점은 오퍼를 넣기 전 모기지 융자 사전승인(pre-approval)을 받아두는 것이다. 또한 셀러에 따라 넉넉한 시간을 갖고 세일 절차를 진행하는 사람이 있는가 하면 최대한 빨리 집을 팔려고 하는 사람도 있다. 따라서 셀러 입장을 생각해 주는 융통성 있는 바이어가 되는 것도 원하는 집을 손에 넣기 위한 전략이 될 수 있다.


＃부대사항을 줄여라

셀러에게 최대한 어필하는 것이 목적이라면 백업오퍼에서 부대사항을 최대한 줄이는 것이 필요하다. 예를 들면 지금 내가 살고 있는 집을 팔아야만 새 집을 살 수 있다는 조항을 삽입하면 이 같은 조건이 없는 백업 오퍼를 셀러가 선택할 수 있다.

때론 ‘퍼스널 터치’가 결정적일 수도 있다. 여러 개의 백업오퍼가 들어올 경우 셀러에게 어필하는 방법 중 하나는 셀러에게 편지를 보내 내가 왜 집을 원하는지, 나는 어떤 사람인지 재미있고 진솔한 표현으로 설명하는 것이다.

<구성훈 기자>