2008년의 금융위기로 심하게 타격을 받아 휘청거렸던 미국 경제와 함께, 부동산 시장이 붕괴되어 주택을 비롯한 모든 투자용 부동산들도 가격이 거의 반 토막이 되었던 적이 있었다.
하지만 그 후 미국의 경제는 국내총생산(GDP) 증가와 계속되는 실업률 하락등 현재까지 몇 년째 안정적으로 성장하고 있다. 물론그리스 사태를 비롯한 유럽이나, 중국 등 세계 경제에드리운 불확실성으로 인해 앞으로는 탄탄대로만을 달리지 않을 것이라는 지적도 나오고 있지만 가계의 재정상태 개선, 국제유가 하락, 기업투자 증가 등 앞으로도 미국 경제는 청신호가 될 것으로 예상된다.
한편 부동산 경기를 보면 2012년부터 오르기 시작한 주택가격이 지난 2,3년 동안 매 해 10% 이상씩 가격인상이 되어, 지역에 따라서는 거의 전성기의 최고점에 다다른 곳도 있다. 그러니 집값이 너무 올라 다시 떨어질 것을 염려하는 분들이 주위에 꽤 있다.
심지어 10년 전과 마찬가지로 지금의 주택가격 역시 거품이 심하다고 믿고 주택구입을 미루는 경우도 있다. 하지만 다른 모든 거래와 마찬가지로 주택매매도 수요와 공급의 원칙에 따라 이루어지므로, 지금의 상황은 공급에 비해 수요가 많으며 앞으로도 집값이 떨어지는 일은 없을 것이라는 게 현장을 뛰고 있는 에이전트들은 물론이고 부동산 전문가들이나 전국부동산협회의 공식입장이기도 하다.
우선 2008년 이전에 은행이 거의 조건 없이 주택융자를 해 주는 바람에, 상환 능력도 안 되면서 막무가내로 여러 채를 구입한 후월 페이먼트를 할 능력이안돼 집을 포기해야했던 많은 구매자들에 비하면 현재 집을 구입하는 바이어들은 대부분 실수요자들이다. 서브 프라임사태를 겪은 은행들이 내 놓는 까다로운 융자조건이 투기성 주택구입을 불가능하게 하기 때문이다.
예전의 까다롭지 않은 은행의 대출 조건 때문에 거의 다운페이먼트도 없이 기존 주택이나 신규주택을 막론하고, 여러 채를 한꺼번에 구입하여 시세 차익을 보려던 투기성투자는 불가능한 것이다.
그러므로 요즘은 2008년 이전에 비하여 다운페이를 더 많이 해야만 융자가 가능하니 같은 가격의 집도 융자액이 적은데다, 이자율도 낮아 같은 액수를 대출받아도 월 페이먼트가 적어지니 주택소유주의 부담이 훨씬 적어진다.
그리고 4%도 안 되는 낮은 이자율 때문에 집의 월페이먼트가 낮아진 데 비하여, 몇 년째 계속 오르고 있는 높은 렌트 역시 주택구입을 서두르게 하는 큰 요인이기도 하다.
또 대부분 사람들은 주거를 위하여 주택을 구입하기도 하지만, 다른 한편으로는 집을 사는 것은 가장 확실하고 현실적인 투자수단이 되기도 하므로 주택의 수요는 앞으로도 꾸준히 늘 것이다. 집을 사서 페이먼트를 계속하다보면 원금은 줄어들고 집값은 올라가니 재산증식의 기본이 될 수 있기 때문이다.
한편 현재 수요가 공급을 앞지르는 큰 이유 중의 하나는, 꾸준히 늘고 있기는 해도 아직도 신규주택의 건설이 전성기 때의 절반 정도밖에 안되기 때문이다. 신규주택의 미분양사태가 많았던 금융 위기 때 이후 혹독한 불경기를 경험한 개발업체들의 소극적인 개발과, 특히 한인들이 선호하는 지역은 이미 개발이 거의 다 이루어져 새 집을 지을 땅이 거의 없는 데다 우수한 학군이나 편리한 교통 등의 이유로 수요가 꾸준히 늘고 있다.
지난 몇 년간 집값이 많이 올라 에퀴티가 쌓인 주택소유주들 중 상당수는가집을 매물로 내놓게 될 것이니 더 많은 매물이 시장에 나와 셀러와 바이어간 불균형이 해소되고 실수요자들의 주택구입이 쉬워질 것이다. 현재는 이자율도 낮고, 3% 다운페이먼트 융자상품이 부활하고, 크레딧점수 산출방식이 변경돼 일반인들의 평균 크레딧 점수가 오르는 등 바이어들에게 우호적인 환경이 조성되고 있어 앞으로도 당분간 주택매매가 활발할 것이다.
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