[부동산시장]

여러 경제 악재 속에서도 상업용 부동산 시장의 전망이 대체적으로 ‘맑음’을 유지하고 있다. 고용시장 개선에 따른 일자리 증가와 가구수 증가가 상업용 부동산 수요를 지탱해 줄 것으로 전망됐다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 분기 전망 보고서에 따르면 상업용 부동산 전 부문에 걸쳐 공실률이 고르게 하락하며 올해도 회복세를 유지할 전망이다.


■ 경제 악재로 지난해보다 회복세 약해져

사무실 부문, 공장 및 창고 부문, 상가건물 부문의 공실률은 향후 1년간 약 0.1~0.4%씩의 하락을 나타낼 것으로 기대된다. 반면 수년간 활황세를 이어온 아파트 부문의 경우 신규물량 과잉공급으로 공실률이 약 0.1% 소폭 오를 전망이다.

NAR에 따르면 상업용 부동산 시장은 수 분기 동안 공실률이 지속적으로 하락하고 임대료는 상승하는 회복세를 유지 중이다.

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “기대 이하의 경제 성장세와 중소기업들의 대출여건 악화가 상업용 부동산 시장 수요를 제한하고 있다”고 지적했다.

그러나 아파트 부문의 경우 고용시장 개선과 가구수 증가로 다시 호황이 기대된다. 아파트 신축 물량이 쏟아져도 가주 등 서부와 북동부 지역의 아파트 공실률은 4% 미만으로 매우 낮은 수준이다. 특히 젊은층을 중심으로 한 가구수가 급증하는 반면 주택 구입 여건은 악화되고 있어 아파트에 대한 수요는 더욱 늘어날 전망이다.

그러나 지난해 초와 비교할 때 올해 상업용 부동산 시장에는 악재가 많이 존재하고 있다.

이미 연초 이상한파로 경제가 타격을 받은 바 있고 계속되는 무역적자로 GDP가 감소하는 등 경제여건이 여전히 불안정한 상황이다. 올해 상업용 부동산 시장 회복세가 지난해와 비교해서 다소 약해질 것이라는 우려다.


■ 사무실 부문

사무실 부분의 회복세는 더딘 편이나 수분기째 이어가고 있다. 사무실 부문의 올해 2분기 공실률은 약 15.6%로 예상되는데 내년 2분기까지 약 0.1%포인트 하락할 것으로 NAR 측은 전망했다.

경제 회복 여파로 사무실 자리를 늘려가는 업체가 많았지만 최근 갑작스런 서부 항만 파업사태로 인한 무역적자와 GDP 감소로 경제 전망이 불안해지면서 관망세로 돌아선 업체가 다시 늘었다.

전국에서 사무실 부문 공실률이 가장 낮은 지역은 뉴욕으로 약 8.9%대를 기록하고 있다. 정부 기관 및 관련 업체들이 밀집한 워싱턴 DC의 공실률은 약 9.0%로 전국 최저 수준이며 샌프란시스코(약 10.6%)와 포틀랜드(약 11.6%)의 공실률도 낮은 편이다.

사무실 임대료는 내년까지 약 3.4% 오를 것으로 전망됐으며 내후년에도 약 3.7%의 상승률을 기록할 것으로 예측된다. 올해 약 5,180만평방피트의 사무실 자리가 순 임대될 것으로 NAR 측은 기대하고 있다.


■ 산업용 건물 부문

공장 및 창고 등 산업용 건물 부문은 현재 주택시장의 매물 품귀현상과 비슷한 현상을 겪고 있다. 경기 회복으로 수요가 늘고 있지만 기존건물은 물론 신규공급 등이 턱없이 부족해 거래가 쉽게 이뤄지지 않고 있다.

산업용 건물 부문은 이미 지난 2, 3년간 안정적인 회복세를 이어 오고 있다. 공실률은 올해 2분기 약 8.4%를 나타낼 것으로 전망되고 있으면 내년까지 약 8.1%로 더 떨어질 것으로 기대된다.

전국에서 산업용 건물 공실률이 가장 낮은 지역은 남가주다. 한인 업체들의 건물 보유 및 임대 비율이 높은 남가주는 중국, 인도 등 아시아 국가와의 교역량 많아 산업용 건물에 대한 수요가 항상 높은 지역이다. 오렌지카운티 지역의 공실률은 약 3.4%로 전국 평균의 절반 미만이고 인근 LA 지역의 공실률도 약 3.6% 매우 낮다.

마이애미, 시애틀, 팜비치 등도 공실률이 약 5.3~5.5%로 낮은 지역에 포함됐다. 산업용 건물 임대료는 올해와 내년 각각 약 3.1%씩 오를 전망이고 순 임대면적은 올해와 내년 각각 약 1억880만평방피트와 1억490만평방피트를 기록할 것으로 예측됐다.


■ 상가 부문

상업용 부동산 업계에 따르면 샤핑센터 등 상가건물의 빈자리도 그동안 꾸준히 채워져 왔지만 최근 들어 임대 속도가 조금씩 느려지는 모습이다.

GDP 실적 등 경제 표가 최근 기대에 미치지 못하고 유가가 오름세를 보이면서 소매판매가 다시 둔화되기 시작했다. 소매경기에 직접적인 영향을 받는 상가 부문 역시 다시 더딘 임대속도를 보이고 있지만 다시 침체에 빠질 우려는 없다는 것이 업계의 분석이다전국적으로 상가건물 공실률은 현재 약 9.6% 수준으로 내년 2분기까지 약 9.2%로 더 하락할 전망이다. 전국에서 상가건물 공실률이 낮은 지역은 주로 가주에 밀집해 있다.

샌프란시스코, 오렌지카운티, 샌호제 등 가주 주요 도시의 상가 공실률은 약 3~4.6%대로 매우 낮다. 임대수요가 소폭 둔화했음에도 불구하고 임대료 상승은 지속될 전망이다.

NAR는 상가건물 임대료가 올해와 내년 각각 약 2.6%와 약 3.1% 오를 것으로 예측했다.


■ 아파트 부문

아파트 부문의 공실률은 최근 수분기 동안 조금씩 오르고 있는 추세다. 임대수요가 여전히 높은 가운데 그동안 턱없이 부족했던 신축 공급물량이 늘어나고 있는데 따른 현상이다.

아파트 부문의 공실률은 올해 약 4.3%에서 내년 약 4.4%로 소폭 상승할 전망이다. 그렇지만 공실률이 여전히 5% 미만으로 수요가 공급에 비해 훨씬 높은 활황세를 유지할 것으로 보인다.

전국에서 아파트 공실률이 가장 낮은 지역은 한인들도 많이 거주하는 남가주 샌버나디노-리버사이드 카운티 지역이다. 이 지역 아파트 공실률은 약 2.5%로 빈 아파트 구하기가 쉽지 않은 것으로 나타났다.

새크라멘토, 오클랜드, 샌디에고 등 기타 가주 도시의 아파트 공실률 역시 약 3% 미만으로 높은 임대수요를 반영했다. 공급물량이 증가하면서 아파트 임대료는 하락세가 기대된다.

올해 아파트 임대료는 약 3.6% 상승한 뒤 내년 상승폭은 약 3.3%로 주춤해질 전망이다.

<준 최 객원기자>