[주택 가격 상승]

주택가격 상승 랠리가 본격화됐다. 주택가격은 연초 거래 부진으로 상승 동력이 꺼진 것 아니냐는 우려를 낳기도 했다. 본격적인 주택거래 시즌과 함께 지난해 상승세를 이어가며 가격 둔화에 대한 우려를 말끔히 씻어냈다. 주택가격은 2012년부터 지난해까지 3년째 상승 랠리 중이다. 2012년 약 8%, 2013년 약 12%, 지난해 약 5%로 꾸준한 상승세다. 전문가들은 올해도 주택가격 상승세가 무난히 유지될 것으로 보고 있다. 상승폭은 연간 약 4%대로 낮아지고 내후년부터 일부 지역에서는 가격 정체현상이 나타날 것으로 전망된다.


■ 매물 부족현상 가격 다시 밀어 올려

지난 2월 주택가격이 전문가들의 예상보다 높은 폭으로 올랐다. 지난달 28일 발표된 S&P 케이스 실러 가격지수에 따르면 2월 20대 도시 주택가격은 전년 동기 대비 약 5% 상승했다. 장기간 이어진 초저금리로 대출비용이 낮은 점과 일자리가 꾸준히 늘어난 점 등이 호재로 작용, 주택시장에 주택구입 수요가 대거 유입된 것이 주택가격 상승 요인이다.

2월 주택가격 상승폭은 연간 대비로는 지난해 8월 이후 가장 높은 폭이며 시장 예상치를 웃돌았다. 블룸버그 통신이 경제 전문가 28명을 대상으로 실시한 설문조사에 주택가격 상승폭은 약 4.7%로 예측됐다. 주택가격이 빠르게 오르면서 매물부족 현상도 어느 정도 해소될 것으로 기대된다. 집을 내놓는 사람이 늘어날 것으로 보여 살아난 주택구입 수요와 함께 활발한 주택 거래를 이끌 전망이다.

라이언 왕 HSBC 증권 이코노미스트는 “살아난 주택구입 수요에 비해 주택 매물량이 부족한 점이 현재 주택가격을 끌어올리는 요인”이라며 “올 한 해 동안 주택가격 상승세가 계속될 것”이라고 블룸버그 통신과 인터뷰에서 전망했다.


■ 가격 상승 전국적 현상

2월 중 주택가격 상승세는 20대 도시에서 모두 나타났다. 특히 덴버와 달라스의 주택가격은 주택시장 침체 전 최고 수준을 돌파하는 등 일부 도시에서 과열양상이 우려된다.

20대 도시 중 덴버의 주택가격은 전년 동기 대비 약 10% 치솟아 가장 높은 상승폭을 기록했다. 샌프란시스코도 지난해보다 주택가격이 약 9.8%로 상승, 전국에서 두 번째로 높은 상승폭을 나타냈다.

20대 도시 중 17개 도시에서 연간대비 주택가격 상승폭은 전달보다 오른 것으로 나타났다. 반면 샌디에고, 라스베가스, 포틀랜드 등 3개 도시에서만 주택가격이 연간 대비 상승했지만 상승폭은 전달보다 낮아진 것으로 조사됐다.

2월중 20대 도시의 주택가격은 전달 대비 모두 상승했다. 샌프란시스코의 주택가격이 1월보다 약 3.3% 올랐고 클리블랜드는 약 0.4% 상승에 그쳤다.

데이빗 블리처 S&P 지수위원회 회장은 “주택가격 상승 속도가 인플레이션율과 임금 상승률을 앞지르고 있다”며 “전국적으로 주택가격이 침체 전 최고 수준에 도달한 것을 완전한 회복으로 본다면 아직 그 수준에 미치지 못했다”라고 블룸버그 통신과 인터뷰에서 분석했다.


■ 매물수급 불균형 심각

주택가격 급등요인은 주택매물 수요와 공급의 불균형 때문이다. 낮은 금리와 모기지 대출장벽 완화로 주택구입 수요가 쏟아져 나오고 있다. 그러나 현재 매물공급이 턱없이 부족해 주택가격 상승 현상이 전국적으로 발생중이다.

‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 지난 3월 매물 판매기간은 평균 약 52일로 두 달도 채 걸리지 않는 것으로 집계됐다. 매물이 시장에 나온 뒤 두 달 안에 팔릴 정도로 판매속도가 빨라졌다.

3월 중 시장에 나온 매물은 약 200만채로 최근 판매속도를 감안할 경우 매물 대기기간은 약 4.6개월로 대폭 단축됐다. 매물 대기기간이 약 6~7개월일 때 수요와 공급이 한쪽으로 치우치지 않는 균형상태로 주택가격이 안정이 이뤄진다. 현재 매물 대기기간인 4.6개월은 매물 공급이 수요에 비해 턱없이 부족한 상태로 주택가격 상승 요인으로 작용중이다.


■ 이자율 오를 경우 수요 급감 불가피

주택가격이 빠른 속도로 오르고 있는 가운데 모기지 금리가 안정적으로 유지되고 있는 점은 그나마 다행이다. 가격 급등으로 주택구입 여건이 악화돼 일부 주택 구입자들은 주택구입을 포기해야만 하는 실정이다. 만약 모기지 금리마저 상승할 경우 주택구입 수요가 썰물처럼 빠져나갈 것이 확실하고 주택가격 하락요인이 될 수도 있다.

국영 모기지 보증기관 프레디맥에 따르면 최근 30년 만기 고정금리(4월23일 기준)는 약 3.65%로 매우 낮다. 30년 고정금리는 지난해 한때 4.53%까지 치솟은 바 있는데 당시 주택구입 수요급감 현상이 나타났다. 지난해 모기지 금리 급등으로 주택구입을 포기한 바이어들이 올해 저금리 기조가 이어지면서 주택구입에 다시 나서고 있다.


■ 주택소유율 20년래 최저

주택가격 급등에 따른 주택 소유율 하락 현상은 심화되고 있다. 주택가격 상승 속도가 임금 상승 속도를 크게 앞지르면서 주로 저소득층과 첫 주택 구입자의 주택 구입률이 낮아진 것이 문제로 지적된다.

연방 노동부에 따르면 지난해 4분기 임금 상승률 전년 대비 약 2.1%로 주택가격 상승폭의 절반 수준에 불과하다. 주택 구입난이 가중되면서 주택 소유율은 20여년 만에 최저 수준으로 추락했다.

연방 센서스국의 지난달 28일 발표에 따르면 올해 1분기 주택 소유율은 약 63.7%로 1993년 이후 가장 낮아졌다. 더딘 임금상승 속도와 주택가격 급등현상이 거듭되면서 주택 소유율 상승의 핵심층인 첫 주택 구입자들이 크게 감소했기 때문이다.

NAR에 따르면 지난해 첫 주택구입자 비율은 30년래 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 전문가들은 안정적인 임금상승 없이는 주택시장 회복이 장기간 유지되기 힘들다고 지적하고 있다.

<준 최 객원기자>