올해 안에 모기지 수수료가 소폭 변동될 예정이다. 저소득층 대출자들의 수수료는 낮아지고 투자용 주택 구입에 적용되는 수수료는 소폭 오를 전망이다.

[‘FHFA’ 모기지 변동계획]

모기지 대출에 적용되는 수수료가 소폭 변동될 예정이다. 대출자 별로 모기지 수수료가 인하 또는 인상될 예정이지만 변동폭은 크지 않을 전망이다. ‘연방주택금융청’(FHFA)은 지난해부터 활발히 논의돼 온 모기지 수수료 변동계획을 지난달 17일 발표했다. 구체적인 내용은 발표되지 않았지만 올해 안에 새 규정이 적용되면 투자자 등의 대출자에게는 수수료가 오르는 반면 저소득층 대출자의 수수료는 낮아질 것으로 보인다. FHFA는 이밖에도 모기지 보험 업체와 관련, 일부 강화된 규정을 발표했는데 시중 모기지 보험료 인상에 영향을 줄 것으로 전문가들은 보고 있다.


■ 모기지 수수료 왜 발생하나?

국영 모기지 보증기관인 프레디맥과 패니매의 가장 큰 역할은 시중에서 발급된 모기지 대출을 매입 또는 보증해 모기지 이자율을 안정적으로 유지하는 것이다.

매입한 모기지 대출을 ‘모기지 담보부 증권’(MBS)으로 파생 상품화해 금융투자자들에게 되팔아 수익을 발생시킨다. 금융투자자들에게 매각할 때 수익을 보장하기 때문에 기타 국가에 찾아보기 힘든 30년 고정 이자율로 모기지 시장 및 주택시장을 안정적으로 유지시키는 역할을 한다.

두 기관이 보증한 모기지 대출에서 만약 연체가 발생할 경우 손실이 발생하기 때문에 대출보증 때 대출은행 측에 보증 수수료를 부과하는 것이 일반적이다. 모기지에서 연체가 발생하더라도 대출은행이 지급한 보증 수수료를 통해 손실을 보상하기 위해서다. 또 모기지 대출 매입과 관련 발생하는 각종 비용도 대출은행에 부과하는 보증 수수료를 통해 지급된다.

시중 모기지 대출자들이 정부기관의 보증 수수료 규정에 관심을 갖는 이유는 대출 수수료에 영향을 미치기 때문이다. 대출은행들이 보증기관에 지급하는 보증 수수료는 모기지 대출 발급 때 일반 대출자들의 수수료 비용으로 고스란히 넘겨지는 것이 일반적이다.


■ 변동폭 크지 않을 것

발표에 따르면 일부 모기지 대출의 경우 보증 수수료 인상이 적용되는 반면 일부는 오히려 인하될 전망이다. 프레디맥과 패니매는 오는 9월1일부터 변동된 모기지 보증 수수료 규정을 시행할 예정이다.

인상이 적용되는 모기지 대출은 투자용 주택구입 대출, 주택담보 대출, 캐시-아웃 재융자 등이다. 반면 다운페이먼트 비율이 낮거나 크레딧 점수가 낮은 비우량 대출자에게 적용되는 모기지 수수료는 낮아진다.

구체적인 변동폭은 알려지지 않았지만 전문가들은 변동폭이 크지 않을 것으로 보고 있다. FHFA는 1년여 간에 걸쳐 보증 수수료 변경방침을 검토한 끝에 현재 수준에서 큰 변화 없는 수준을 이어가겠다는 기본 방침을 내놓았다.

새 규정에 따른 보증 수수료 인하폭은 최고 약 0.05%포인트 정도고 인상폭은 0.07~0.1%포인트로 변동폭은 크지 않을 전망이다. 전문가들에 따르면 매주 모기지 이자율이 0.1%포인트 이상씩 변동하는 것에 비교하면 매우 미미한 변동 폭으로 모기지 대출 수요에는 큰 변화가 없을 것으로 보고 있다.


■ 인하폭 실망스럽다

그러나 이번 발표 뒤 일부에서는 실망스럽다는 반응을 보이고 있다. 주택관련 비영리 단체들은 인하폭이 기대에 미치지 못하는 실망스러운 수준이라는 반응이다. 다운페이먼트 자금이 부족하고 크레딧 기준이 낮아 주택 구입에 어려움을 겪고 있는 구입자들에 혜택이 돌아갈 만큼의 인하폭이 아니라는 지적이다.

‘연방주택국’(FHA)은 대출 발급을 늘리기 위해 올해 초 대출관련 수수료를 0.5%포인트 대폭 인하한 바 있는데 현재 예상되는 FHFA 측의 수수료 인하폭은 ???????????????????? 인하폭에 미치지 못한다. FHA 수수료 인하 뒤 시장에서는 프레디맥과 패니매 역시 비슷한 수준의 수수료 인하폭을 내놓을 것이라는 기대감이 모아졌다. 일부 모기지 대출 보증 수수료 인상폭에 대한 지적도 있다. 침체된 모기지 투자시장에 투자자들을 모으려면 인상폭이 더 높아야 한다는 지적이다.


■ 모기지 보험업체 관련 새 규정

모기지 보험업체 운영규정과 관련된 새 규정도 발표됐다. 프레디맥, 패니매 등 국영 모기지 보증기관 프로그램에 참여하는 모기지 보험업체의 재정기준이 강화됐다. 규정은 주택시장 침체기 동안 모기지 연체가 일시 급증하면서 일부 모기지 보험업체가 어려움에 빠진데 따른 것이다. 모기지 보험업체 재정기준을 강화해 연체 발생에 따른 모기지 시장 혼란을 미리 방지하겠다는 취지로 볼 수 있다.

FHFA는 모기지 보험업체 재정기준 강화방침에 따른 시중 모기지 보험료 상승은 없을 것으로 전망하고 있다. 그러나 전문가들은 강화된 규정을 따르기 위해서는 시중 모기지 보험료 인상이 불가피할 것으로 보고 있다. 특히 다운페이먼트 비율이 낮아 모기지 보험에 가입해야 하는 저소득 구입자들의 모기지 보험료가 주로 인상될 것으로 우려 된다.