성경에서도 사람이 한번 나서 죽는 것은 정한 바라고 하였다. 이것은 불변의 진리일 것이다.

이 세상에서 살아 있는 동안 소유하였던 부동산을 죽은 후에 처리 방안을 언급하지 않고 세상을 떠나게되는 경우 그 사람이 소유하였던 부동산을 매매해야하는 상황이 올 수 있다. 이를 법이 규정하는 방식을 따라서 매매 하는 것을 Probate sale이라고한다.

죽은 사람은 말을 할 수가 없기 때문에 죽은 사람의 권익을 위하여 법이 이를 규정하고 있는 것이다.

몇 년 전에 한 부부가 무료한 생활을 탈피하기 위해 여행을 떠났다. 돌아 올 기간이 되었는데도 불구하고 소식이 없자 경찰에 신고를 하여 결국 산속 차 안에서 사망한 부부를 발견한 사건이 있었다.

이들에게는 생전에 소유했던 주택 한 채가 있었다. 생전에 이 부동산에 대한 언급을 서면으로 남겨두는 것을 유언(will) 이라고 한다. 그 분이 세상을 떠나더라도 그 분이 소유하였던 부동산은 유언에 언급된 대로 처리하게 되어 probate sale에서 요구되는 법원의 승인을 받지 않아도 된다.

그러나 유언장, 또는 부동산의 소유권(title)을 신탁 계좌로 만들어 두지 않은 경우에는 반드시 최종적으로 법원의 승인을 거쳐 매매해야 한다.

이처럼 법원의 승인이 필요 없는 probate sale은 일반부동산 매매 과정과 거의 동일하며 단지 매매계약서가 일반 계약서와 다른 probate sale 계약서를 이용하면 된다.

하지만 법원의 승인을 필요로 하는 경우는 다음과 같은 과정을 거쳐 유산 분배를 하게 된다.

법원은 제일 먼저 법정대리인을 지정(executor또는 administrator)해 이를 통해 부동산 브로커를 선정하게 되고 이 브로커는 해당 부동산을 매입할 바이어를 찾게 된다.

법정대리인은 가장 좋은 가격과 조건을 제시한 바이어와 1차 계약을 하게 된다.

이처럼 일단 1차 매입자가 결정이 되면 법원은 이로부터 30일이나 90일 사이에 court hearing 날짜를 잡게 되는데 이 동안에 1차 바이어는 court hearing 날짜 전에 은행융자 조건 등 매매에 영향을 주는 모든 조건을 해지(contingency removal) 해야한다.

그러나 법원의 최종결정이 나오는 court hearing이 끝날 때까지는 최종 매입자로 결정되지 않은 상태임을 알아야 한다.

다만 1차 매입자는 구매가격의 10%에 해당하는 deposit을 법원에 납부하고 court hearing 을 기다리게 된다.

법원은 다시 1차 계약자가 결정된 후 다시 지역신문 또는 MLS(multiple listing service)등의 광고를 probate sale 부동산 브로커를 통해 해당 부동산을 매입하려는 다른 바이어들에게 매입 기회를 제공할 수 있는제2차 매매 공고를 해야 한다.

이 광고에는 1차 계약으로 결정된 매매예정 가격도 반드시 공시해야 한다.

이 부동산을 매입하는데 관심 있는 바이어들은 court hearing 날짜에 법원에 출두해 법원에서 실시하는 경매(auction)에 참가할 수 있으며 이 경매는 open bid, 즉 공개 입찰방식으로 진행이 된다. 처음 경매가격은 1차매매계약서에 결정된 가격의 5% 이상으로 높은 가격이어야 한다. 이후에 입찰 가격은 1,000달러 단위로 올라가게 된다.

입찰에 참가하는 입찰경매자의 경매조건은 은행 융자조건이나 감정가, 또는 건물상태에 대한 어떤 조건도 없는 unconditional offer 이어야 하며 입찰에 성공하는 경우에는 매입가격의 10%나 법원이 정하는 금액을 cashier’s check로 공탁해야 한다. 이 바이어가 매입에 실패하는 경우에는 디파짓을 상실하게 된다.

처음에 1차 매입자로 선정된 사람은 계속해서 경매에 참여해 낙찰될 수 있다든지, 아니면 입찰 경매에 참여하는 새로운 바이어가 없는 경우에만 그 부동산 매입에 성공할 수 있게 되는 것이다. 실패하게 되면 10%의 디파짓 금액은 환불된다.


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