부동산 매매 때 판매자가 구입자에게 문제점을 미리 밝혀줘야 할 사항들이 있다.

판매자와 판매자 부동산 업자는 부동산에 문제가 있는 것을 구입자에게 밝혀야 한다는 것이 법이다. 현재 부동산협회 표준 계약서에는, 계약을 수락한 후 7일 이내에 부동산에 관련된 중요한 정보와 잘못된 결함 보고서(TDS)를 구입자에게 서면으로 제공해야 된다.

구입자는 판매자 측으로부터 사람이 직접 배달을 해 왔을 때에는 3일 이내에 계약 취소 또는 우편배달은 5일 이내에 취소할 수 있다. 이 짧은 날짜 안에 구입자가 집을 검사하고 다른 조건들을 검사해서 구입을 하느냐, 안 하느냐의 결정은 17일 이내에 계약 취소를 할 수 있도록 되어 있다.

이 날짜가 구입자의 위험부담을 줄이기 위한 충분한 시간이 되는지도 구입자 입장에서 생각해 볼 문제다.

때로는 구입자가 부동산 검사를 할 수 있는 기한인 17일을 훨씬 경과된 후에서야 밝혀져 계약취소 시비가 발생하기도 한다.

그러나 이제는 구입자에게 위험사항을 계약 이전에 밝혀야 한다는 판례가 있다.

숏세일 판매위탁을 받은부동산 업자가 MLS에 74만9,000~79만9,000달러에 매물로 내놓았다. 구입자는, 구입가격 74만9,000달러, 30일 에스크로에 모든 저당이 없다는 조건 하에서 구입한다고 계약했다. 부동산 업자는, 판매자가 3개 은행융자가 114만1,000달러이며 주택 가격보다도 융자액수가 많다는 사실을 밝히지 않았다. MLS에 광고한 가격대로 판매를 못할 수 있다는 것도 밝히지 않았다.

구입자는 계약서에 서명을 한 후에 살고 있던 자기 집을 판매해서 숏세일로 구입할 집 돈을 마련했다. 판매자는 융자 받은 은행으로부터 숏세일 수락을 받지 못했고 구입자는 손해를 보았다. 구입자는 부동산 업자가 판매위탁을 받았을 때에 과다한 부채이므로 숏세일 수락이 어렵다는 사실을 알고있으면서도 숨겼기에 피해를 당했다고 주장했다.

부동산 업자는 구입자가 구입 계약서에 서명을 하기 이전에 매매가 종결되기 어려운 위험이 있다는 사실을 통고할 의무가 있다. 판매홍보 시작과 함께 위험성을 알렸어야 된다. 판매자 개인의 비밀이라고 하더라도 매매에 중요한 영향을 주는 사항은 밝혀야 한다. 판매자가 부동산 가치의 중요한 영향과 부동산의 바람직한 영향을 알고 있는 것 또는 구입자만 모르고 판매자만 알고있는 지식은 구입자에게 밝혀야 한다.

비록 판매자 부동산 업자가 구입자를 보호하지 않는다고 하더라도 부동산 업자는 매매와 관련된 합당한 보호와 관리를 해 주어야 할 의무가 있다. 매매과정에 위험이 있는 것, 지연이 될수 있다는 사실, 구입자에게 위험에 있다는 것을 알려 주어야 할 의무가 있다.

부동산 업자가 매매 수수료를 받는 이유는, 손님한테 적합한 보호를 해 줌으로써위험을 줄여 주는 역할을 하는데 있다. 판매자의 재정적 상태를 구입자가 매매계약서를 서명할 때는 밝혀야 된다. 숏세일은, 은행 수락 또는 판매자의 현찰로 모든 저당 설정된 것을 지불해야만 된다는 것을 구입자에게 밝혀주어야 한다.

구입자한테 매매가 종결될 수 없는 위험성을 알려주어야 한다.

현재의 CAR 표준 계약서에서는, 매매과정에서 구입자가 계약서에 서명하기 이전에는 소유권에 잘못이 있는가, 위험성이 있는가를 알수가 없다. CAR 표준 구입양식에는, 구입자는 에스크로를 개설한 이후에서야 사전 저당설정 보고서를 받게되어 있다.

부동산 저당 보고서에서 담보 계약서를 조사하더라도 융자 잔금을 파악할 수가 없다. 계약서에는 저당이 없는 소유권을 받는다고 했더라도 판매자가 밝혀 주지않으면 모른다.

이제는 구입자가 에스크로가 종결되지 않거나 지연됨으로써 피해가 발생했을때는 부동산 업자를 상대로 소송 청구할 수 있다. 위험한 정보는 계약 시작과 함께 그리고 홍보 시작과 함께 위험성을 알려야 부동산 업자와 판매자한테 위험 부담이 적다.

(951)684-3000