올 들어 부동산 가격이 조금씩 다시 추가 상승하고 있다.

특히 부동산의 매매가 활발히 움직이는 3월에 들어서 이러한 분위기는 눈에띄고 보이고 있다. 하지만 이러한 가격상승세를 계속 이어가기 위해서는 이자율, 실업률, 임금인상, 주택재고물량, 은행융자조건 등 여러가지 요인이 복합적으로 작용해야 하는데 최근 부동산시장은 주택재고량 부족과함께 엄격한 융자심사라는 두 가지 복병을 문제점으로 안고 있다.

먼저 주택물량부족현상은 이미 작년중반부터 시작된 것이지만 올 초 부터 전 지역에 거쳐 물량부족사태는 점점 심화되고 있다.

올 봄부터는 그동안 매매를 미루어 왔던 많은 셀러들이 주택가격이 안정성을 띰에 따라 적극적으로 주택매매에 나설 것으로 보이지만 아직은 숫자적으로는 별 진전이 없는 상태다. 하지만 재고물량부족은 올 여름을 지나면서 조금씩 해소 될것으로 보인다.

주택재고물량부족과 함께 또 하나의 주택시장상승세의 복병은 은행들의 융자기준 완화속도가 생각보다 상당히 더디 진행되고 있다는 점이다. 그동안서브프라임, 대량주택차압사태등의 경제위기진앙 발생지로 은행들은 온갖 비난을 받아왔다.

미국이 중국에게 본격적으로 추월을 당하기 시작하고 있다는 위기감을 느끼게된 것도 바로 금융사태로부터 시작된 것 임을 누구나 알고 있다.

이러한 은행들을 향한 부정적인 시각으로 인해 은행들은 금융사태 이후 그동안 자체적으로 융자기준 심사강화를 꾸준히 해오고 있었다.

하지만 주택시장이 회복세로 돌아선 2013년 이후에도 강화된 융자기준은 완화기미를 전혀 보이지 않고 있다. 최근 들어 주택시장의 회복세를 완연하게 느끼는 은행들이 완화된 형태의 새로운 융자프로그램을 도입하려고 하지만 서브프라임 사태에 혼이 난 의회가 은행들의 이러한 편법적인 융자를 원천적으로 규제하려로 Dodd-Frank이라는 새로운 법을 제정했다.

은행들이 아무리 바이어들에게 돈을 꾸어주고 싶어도 Dodd-Frank법에 저촉되어 더 이상 크레딧이나 상환능력테스트를 통과하지 못한 바이어들에게는 융자를 할 수 없게 법으로 원천봉쇄를 해 놓았다.

처음에 이 법을 만들었을 때는 일반 국민들을 부실융자프로그램으로 부터보호한다는 취지에서 만들어졌지만 지금은 돈을 빌리려 해도 이 법에 저촉되지 않으려는 은행의 지나친 몸조심으로 인해 긍정적인 면보다는 역효과가 더 심각한 사태가 발생되고 있다.

주택 페이먼트 상환능력이 조그만 모자라도 융자거부로 이어지고 있다. 은행들은 융통성을 보이고 싶지만 이 법으로 인해 손, 발이 모두 묶여 있는 것이 은행융자시장의 현주소다.

주택구입을 원하는 사람들은 많은데 정부 측에서 서브프라임이라는 미국 최대의 불장난 사태에 심한 화상을 입고 아예 불 근처에는 얼씬도 못하게 하려는것과 같다.

지난달 통계자료에 의하여 이러한 융자기준 강화조건으로 인해 신규 구입을위한 주택융자건수가 12년만에 최저를 기록하고 있다고 발표되었다. 또 신규구매로 인한 미국 전체의 융자액수도 1년 동안 35%가 감소한 91억달러로 대폭 축소된 것으로 발표되었다.

물론 최근 수년간 주택거래에서 전액현찰구입 혹은 최소 20%이상의 다운페이가 주류를 이룬 것을 감안하더라도 이러한 융자액수감소현상은 결코 주택시장의 상승세에 부정적인 요소임을 부인할 수 없다.

정부도 은행들을 규제는 해야 하지만 융자기준을 완화하여 더 많은 주택구입자들이 시장에 진입할 수 있도록 융통성 있게 법을 운영해야하는 시점에 다다른것 같다.

이러한 추세로 계속 간다면 결국은 주택시장은 더이상 상승세를 탈 수 없게됨을 누구나 쉽게 예측할 수 있다. 부실융자방지와 융자완화 사이에서 절대적 묘수가 필요한 시점에 온 것이다.

(213)590-5533