새해 들어 임대용 아파트를 사려는 바이어들이 많아지고 있고, 값도 오르고 있다.
좋은 매물이 마켓에 나오면 여러 명의 바이어들이 몰려 값이 더욱 오르기도한다. 경기가 조금씩 풀려서인지 점점 아파트를 찾는 테넌트들이 많아져 공실률도 낮아지고 렌트비도 계속 인상되고 있기 때문이다. 그러니 아파트의 투자가치가 점점 높아지고 있어 한정된 매물에 수요가 늘어나고 값도 계속 오르고 있다. 그러므로 임대용 주거용 부동산에 투자를 하여 좋은 결과를 보는 고객들이 많아 보람이 크다.
그리고 어떤 종류의 투자도 모두 마찬가지이겠지만 아파트에 투자하는 바이어들은 매물의 상태와 수입과 지출을 꼼꼼하게 따져 현재의 수입을 가장 중요하게 생각하고 매입을 결정하는 것이 보통이다.
그런데 전문적으로 투자를 하는 바이어들을 보면 현재의 수익률뿐만 아니라 앞으로의 가능성에 더 비중을 두고 판단을 하는 것을 본다. 그래서 투자회수율이 좋은 매물도 사지만 가끔 앞으로의 가능성을 보고 비싼 값을 치루고 아파트를 구입하여 가치를 높이는 일도 있다.
그리고 경험이 많고 성공적인 투자자 일수록 요즘같이 은행 이자율이 낮아 상대적으로 수익률이 높아질때는 굳이 융자를 할 필요가 없어도 최고의 투자수입을 내기 위해 일부러 융자를 하는 경우가 많다.
그리고 부동산의 가치가 올라가면 재융자등을 통해 올라간 만큼의 자산에 대해 현금화도 가능하여 다시 재투자의 기회가 생기게 된다.
또 행복한 고민 중 하나겠지만 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나 아니면 다른 수입이 많은 고소득자들이 걱정하는 세금문제도 부동산 투자를 통해 공제혜택을 받을 수 있다.
우선 매달 내는 융자 페이먼트 중 이자 부분이 세금 공제가 되는 것은 물론이고, IRS는 투자용 부동산의 소유를 비즈니스로 보기 때문에 부동산관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제 할 수 있다.
예를 들면 수리비는 물론이고 부동산에 관련된 여행비, 교육비, 개스비 등을 공제 할 수 있다.
부동산 투자의 또 다른 장점이 감가상각이다. 국세청(IRS)은 부동산중 땅을 제외한 건물 부분을 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제할 수 있게한다.
감가상각 이후의 부동산의 가치는 그 이전과 비교해 5에서 15% 이상까지 차이가 나는 것으로 간주해 세금을 내게 되니 감가상각을 한 부동산은 그 만큼 세금을 적게 내게된다. 당연히 절세된 만큼 수입이 늘게되고 그만큼 재투자의 기회가 늘게 될 것이다.
또 하나가 많은 사람들에게 경제적 부를 안겨준 1031 교환(Exchange)이 있다. 국세청(IRS) 세법 중에 1031 조항에 의하면, 모든 투자 부동산은 이 조항에 맞게 교환을 했을 경우, 판매 후에 그 부동산에서 발생된 이익에 관한 세금(Capital Gain Tax)의 납부를 지연시킬 수 있게 된다.
즉 부동산 투자를 통해 들어온 수입에 대한 세금연장법인데 많은 투자자들이 투자용으로 주택을 사서 이익을 보고 팔 때 이 조항을 몰라서 불필요하게 많은 세금 내기도 한다.
그리고 1031교환에 의한 세금 연장은 다음 팔 때까지지만, 다시 팔 때에도 다시 연장 할 수 있기 때문에 그 때 면제된 세금을 재투자할 수 있다. 특히 많은 상업용 부동산은 부동산을 팔때 생기는 이익의 액수가 크므로 당연히 세금액수도 많아져 면제된 세금을 재투자 할 경우, 자산 증식이 속도가 빨라질 수 있다.
그리고 특히 부동산 투자 시 염두에 두어야 할 것이 자산보호이다. 보통 일반투자자들이 많이 하고 있는 또다른 투자 중의 하나가 증권이나 주식인데 그런 투자들과는 달리 부동산은 화재나 재난 등에서도 보호가 필요하다. 그러므로 해당 부동산에 적절한 보험을 미리 들어놓아 보호받을 수 있어야한다.
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