[내년 주택시장 전망]

내년에도 주택시장이 대체적으로 밝은 전망을 유지할 것으로 기대된다. 주택시장 침체 후 구입 수요를 담당했던 외국인과 투자자 세력이 빠졌지만 밀레니엄 세대 등 첫 주택 구입자들이 내년 그 자리를 채워줄 전망이다. 연방 정부도 젊은 층 주택 구입을 돕기 위해 모기지 대출 완화계획 등을 발표해 기대감이 높다. 모기지 이자율은 올해보다 약 1%포인트 정도 오를 전망이지만 아직도 주택 구입에 부담스러운 수준은 아니다. 내년도 주택시장을 미리 진단해 본다.


■ 모기지 이자율 5%대

올 연말 약 5%대로 오를 것이라던 모기지 이자율에 대한 연초 전망이 보기 좋게 빗나갔다. 경제가 회복조짐을 나타내긴 했어도 회복세가 안정적인 모습을 보이지 못해 연방 정부의 금리인상 시기가 계속 지연됐기 때문이다.

유럽 등 경제 위기설에 따른 미국 내 금리 하락세도 모기지 이자율 상승세를 잡아주는 역할을 했다. 그러나 하반기 들어 경제회복이 가시화되고 연방 정부도 역시 기준금리를 올리겠다는 계획을 강력히 보이면서 내년 모기지 이자율 상승은 확실해 보인다.

부동산 매물 검색 사이트인 리얼터 닷컴에 따르면 내년 모기지 이자율(30년 고정)은 5%대를 찍을 것이 확실시된다. 연방 정부의 기준 금리인상 시기가 이르면 2016년 초쯤으로 예상되고 모기지 이자율이 기준금리 인상에 앞서 변동하는 점을 감안하면 이자율이 오르더라도 내년 하반기쯤부터 본격적인 상승이 예상된다.

조나단 스모크 리얼터 닷컴 수석 이코노미스트는 “내년 말쯤 30년 만기 고정이자율이 약 5%대에 이를 것”이라며 “반면 1년짜리 등 단기 변동이자율 상승폭은 크지 않을 것”이라고 전망했다.


■ 주택가격 4~5% 상승

주택 매물이 부족한 지역이 많고 내년 중 주택 구입 수요가 늘어날 것으로 예상되는 만큼 주택가격도 오를 것으로 전망된다. 그러나 상승폭은 올해와 비슷하거나 조금 낮을 것으로 보여 주택 구입 수요에는 큰 영향을 미치지 않겠다.

리얼터 닷컴은 내년 전국 주택가격은 올해보다 약 4~5%가량 오를 것으로 전망했다.

다만 지역별로 주택가격 상승폭에 편차가 나타나 샌프란시스코나 샌호제 등 가주 지역의 주택가격은 기타 지역에 비해 높은 상승폭을 보일 전망이다.


■ 주택 구매력 5~10% 하락

모기지 이자율이 오르고 집값 역시 상승할 것으로 전망되면서 내년도 주택 구입 여건은 올해보다 나빠질 것으로 우려된다. 리얼터 닷컴은 모기지 이자율과 주택가격 상승 전망을 감안, 내년도 주택 구매력이 올해보다 약 5~10% 악화될 것으로 전망했다.

주택 구매력이 올해보다 나빠지더라도 주택 구입 수요에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보인다. 올해 고용시장이 큰 폭으로 개선되고 임금도 빠르게 오르고 있어 이자율과 집값 상승에 따른 주택 구입비용 상승 부담을 어느 정도 덜어줄 수 있을 것으로 기대된다.


■ 주택 거래 8% 증가

밀레니엄 세대의 주택시장 대거 진입과 부모 세대인 베이비부머 세대의 은퇴행렬이 예상되면서 활발한 주택 거래가 있을 것으로 전망된다.

내년 주택 거래는 올해와 비슷한 수준인 약 8% 증가가 예상되지만 올해나 지난해와 달리 정상적인 거래가 대부분이 될 것이라는 전망이다. 2012년까지만 해도 주택 거래 중 차압이나 숏세일 거래 등 급매성 거래가 많았지만 올해 급매성 매물이 대부분 소진됐고 내년에는 비율이 더욱 낮아지겠다.

한편 내년에는 생애 최초 주택을 마련하려는 밀레니엄 세대와 은퇴 후 기존 주택을 처분하려는 베이비부머 세대 간의 활발한 주택 거래가 예상된다. 자녀 출가 후 기존의 큰 집을 처분하고 은퇴용 소형 주택으로 갈아타려는 베이비부머 세대의 활발한 주택 거래도 기대된다.


■ 주택 신축 21% 증가

주택 건축업계가 오랜 침묵을 깨고 올해 드디어 주택 신축에 나섰다. 리얼터 닷컴에 따르면 올해 주택 신축물량은 약 100만채로 지난해보다 늘었지만 정상적인 공급량에는 여전히 미치지 못한다. 특히 주택 신축 대부분이 폭발적인 임대수요를 잡기 위한 아파트 등 다가구 주택 위주였다.

그러나 내년부터는 단독주택에 대한 신축을 중심으로 전반적인 주택 신축이 올해보다 증가할 것이라는 전망이다. 리얼터 닷컴은 내년도 전체 주택 신축규모는 올해보다 약 16% 증가, 이중 주택 신축은 올해보다 약 21% 급증할 것으로 전망했다.


■ 밀레니엄 세대 주택 구입 증가

한동안 주택시장에서 제외됐던 젊은층의 주택 구입이 내년부터 본격화 될 것이라는 전망이다. 고용시장이 확대되고 결혼 연령대에 접어드는 젊은층 인구가 급증하면서 젊은층이 내년도 주택시장에서 큰 손 역할을 담당할 것으로 기대된다.

리얼터 닷컴은 향후 5년간 신규로 형성되는 가구수 중 약 3분의 2가 이른바 밀레니엄 세대를 위주로 형성될 전망이다. 특히 밀레니엄 세대 중에서도 25~34세로 대학을 졸업했거나 이미 결혼을 한 연령층이 대부분으로 첫 주택 구입자의 약 65% 이상을 차지하고 있다.


■ 모기지 대출시장 풀린다

내년에는 무엇보다도 모기지 대출기준 완화에 대한 기대감이 높다. 현재 국영 모기지 보증기관을 중심으로 활발히 진행 중인 모기지 기준 완화 논의 결과에 따라 내년 주택시장 전망이 좌우될 수 있다.

시장의 기대대로 모기지 기준에 대한 완화가 이뤄질 경우 약 50만~75만명이 주택 구입이 가능해져 주택시장 회복에 매우 긍정적이다. 만약 모기지 기준 완화가 순조롭지 못할 경우 오히려 지난해와 올해 회복된 주택시장이 다시 정체될 수 있을 것으로 우려된다.


<준 최 객원기자>