▲ 부동산(Real Property)

부동산은 그 본질상 영구적이고 움직일 수 없는 재산(permanent and immovable property)을 말하며 원칙적으로 토지와 토지에 영구히 부착되어 있는 건물과 부착물을 말한다.

토지(land)는 지구의 중심에 이르기까지 존재하는 모든 땅을 말하며, 그 토지의 표면 위에 있는 무한정 거리의 공간(air space)까지 포함한다. 토지는 그 땅속에 묻혀 있는 물, 석유, 개스, 광물 등을 포함한다.

하지만 광물권은 토지의 소유주와 관계없이 별도로 양도할 수 있는 권리이다.

토지에 속한 시설물(fixture)은 부동산이나 동산을 구별함에 있어 복잡한 문제를 일으키는 것으로 부동산에 부속되어 있는 정착물이다.

정착물이란 원래는 동산이지만 동산이 영구적으로 토지나 건물 등에 부착되어 사용되기 때문에 그 정착물이 부동산의 일부로 취급되는 것이다.

일반적으로 부동산은 관련된 법률, 양도방법, 재산상속 등에 있어서 각각 다르게 취급되기 때문에 부동산과 동산의 구별은 매우 중요하다.

부동산의 권리는 소유에 관련된 일체의 권리, 사용의 권리, 점유의 권리, 수익의 권리 등으로 자유롭게 처분할 권리를 지닌다.


▲ 동산(Personal Property)

동산은 그 성질상 한정된 수명을 가지고 움직일 수 있는 재산(movable property)을 말한다. 그리고 동산은 유형동산과 무형동산으로 나눌 수 있다.

유형동산(tangible personal property)은 현금 납출기(cash register), 자동차, 냉장고, 시계, 가구, 장비, 컴퓨터 등과 같이 물질적인 형태를 가지고 있는 물건을 말한다. 무형동산(intangible personal property)은 증권, 특허권, 채권, 약속어음 등과 같이 물질적인 형태가 없는 것을 말한다.

사업체(동산)는 실물과 동산 양도증서(bill of sale)에 의하여 양도가 이루어지지만, 부동산은 실물을 직접 인도(conveyance)할 수 없기때문에 소유권 양도권리 증서(grant deed)에 의하여 양도가 이루어진다.


▲ 소유권 양도증서(Grant Deed)

어느 한 사람의 재산이 다른 사람의 소유로 되기 위해서는 법적으로 반드시 그 명의로 양도를 증명하는 서류가 있어야 한다.

한쪽에서 다른 쪽으로 소유권이 이전되는 부동산 소유권 양도증서는 부동산을 매매할 때 부동산을 파는 판매자 즉, 양도자(grantor)가 매입자(grantee)에게 소유권을 넘겨주는 증서이다. 이처럼 소유권 양도에 가장 중요한 법적 문서는 해당 카운티 등기소에 등기를 해야만 최종적으로 소유권이 양도되는 것이다.

소유권을 양도받기 전에 매입자는 그 부동산에 대한 등기열람(preliminary title report)을 한 후 하자가 없을 때 양도를 받아야 한다. 그리고 부동산 소유권 보험회사(title insurance company)에서 보증하는 소유권 보증보험(policy of title insurance)을 취득해야 한다. 다음과 같은 내용을 양도증서 상에 반드시 문서화해야 한다.

- 매매가격의 양도 이전세(documentary transfer tax)를 표시해야 한다.

- 판매자(양도자)와 매입자의 성명(name of grantor and grantee) 모두 기재

- 판매자의 서명과 본인 증명 공증- 양도되는 부동산의 소재지(city,county and State) 명기

- 부동산의 법적 주소(legal description;lot, tract, book and page)기재

- 부동산 재산세 토지주소(assessed parcel number-APN) 기재

- 매매일자

- 매매대금

- 부동산을 양도(conveyance)한다는 표현이 들어가야 한다.


- 양도증서에는 주 정부가 인정하는 공증인(notary public)의 서명과 공적 직인(official seal)을 찍어야 유효하다.

- 판매자가 매입자에게 자기가 그 부동산에 대하여 가지고 있는 모든 권리를 양도한다는 내용.

양도인은 법으로 인정하는 성인이어야 하며 법적 연령은 18세 이상이다. 소유권 양도자는 증서에 서명하고 공증을 하여야 한다.

이 양도증서는 부동산이 위치한카운티 등기소에 등기가 되면 매입자의 소유권이 되는 것이다. 매입자가 소유권 양도증서와 재산세 고지서를 받을 수 있는 거주지의 주소(mailing address)를 명시해야 한다.

이 양도증서는 부동산 소유권보험회사를 통하여 카운티 등기소(county registrar and recorder’ soffice)에 등기하게 된다. 매입자가등기된 양도증서를 받을 수 있기까지는 약 30일의 기간이 소요되며 카운티 등기소에서 직접 우편으로 매입자의 주소로 보내게 된다.

부동산에 대한 권리는 동산의 경우와는 달리 소유권 권리증서에 의하여 표시되는데 권리증서는 부동산에 관한 권리를 나타내는 공식증서이다.

부동산의 권리증서는 제3자의 보관자인 에스크로 회사가 그 권리증서를 보관한다. 제3의 보관자인 에스크로 회사는 매입자로부터 매매대금을 받아 판매자에게 인도하고 매입자가 매매대금을 모두 지불하면 그 양도증서를 매입자에게 인도하게 된다.

문의 (323)735-4000

www.hanmiescrow.net

<조익현 / 한미 에스크로(주) 대표>