[2차 주택 재융자]

재융자를 실시하기에 더할 나위 없이 좋은 시기다. 소폭 상승하던 이자율이 다시 4% 밑으로 떨어져 놓친 줄 알았던 재융자 기회가 다시 찾아왔다. 30년과 만기와 15년 만기 고정금리 간 격차도 크게 벌어져 상환기간 단축 목적의 ‘갈아타기’ 재융자에도 유리하다. 올해 이미 재융자신청은 지난해보다 급증했고 이자율이 오를 것에 대비한 마지막 재융자 수요까지 연말을 앞두고 몰리고 있다. 2차 주택을 보유한 경우도 최근의 낮은 이자율을 활용한 재융자를 통해 이자 비용을 얼마든지 낮출 수 있다. 다만 2차 주택에 대한 재융자는 주거용 1차 주택과 조금 더까다롭고 약간 높은 이자율이 적용되는 점 등은 고려해야 한다. 1차 주택과 다른 점 등 2차주택 재융자에 대해 알아본다.


■ 2차 주택 재융자 관심 높아져

1차 주택에 대한 재융자 러시가 이어지고 있는 가운데 2차 주택 재융자에 대한 관심도 높아졌다. 모기지 이자율이 어느 때보다도 낮고조만간 오를 것이라는 전망 때문에 재융자를통해 2차 주택에 들어가는 이자비용을 조금이라도 낮추려는 문의가 최근 부쩍 늘었다.

한동안 주택시장 침체로 2차 주택 이자비용을 감당하지 못해 숏세일, 차압 또는 급매 형태로 어쩔 수 없이 처분한 소유주도 많았다. 다행히 주택시장 침체를 잘 견뎌낸 2차 주택 소유주들은 주택시세가 어느 정도 회복되고 모기지 이자율이 낮은 지금이 재융자에 나서야 할 때다.


■ 1차 주택보다 기준 엄격

2차 주택에 대한 재융자 절차는 주거용인 1차주택과 크게 다르지 않다. 2차 주택 시세가 어느 정도 유지되어 있고 소유주의 소득과 크레딧이 충분하면 재융자를 통해 얼마든지 낮은 이자율로 갈아탈 수 있다. 다만 1차 주택에 대한 재융자보다 기준이 다소 엄격하고 2차 주택형태에따라서도 재융자 성공 여부가 갈린다.

일반인들에게는 통틀어 2차 주택으로 알려져 있지만 은행에서는 휴가용 주택을 2차 주택으로 분류하고 임대용 투자 주택과는 다른 재융자 기준을 적용한다.


■ 이자율, 1%포인트 정도 높아

일반적으로 휴가용 2차 주택이나 임대용 투자 주택 재융자에 적용되는 모기지 이자율은주거용으로 사용되는 1차 주택보다 높다. 전문가들에 따르면 휴가용 주택으로 분류되는 2차 주택의 재융자 때 주거용 주택보다 최소 약0.13%포인트 높은 이자율이 적용돼 1차 주택과 별 차이가 없다. 만약 임대를 통해 임대수익을 올리고 있는 투자용 2차 주택을 재융자할때는 1차 주택보다 적어도 약 1%포인트 높은이자율을 감수해야 한다.

재융자 실시 후 납부하는 페이먼트 금액은 수수료율과 수수료 포함 여부에 따라 달라진다.

모기지 시장 조사기관 HSH 닷컴에 따르면정부보증 기관의 보증이 필요한 재융자의 경우부채 비율에 따라서 수수료율이 크게 차이가난다. 임대용 투자 주택 재융자 때 재융자 금액이 주택시세의 60% 미만이면 수수료는 융자의금액의 최소 약 1.75% 정도가 부과된다.

그러나 융자액이 시세의 80%까지 달하면수수료율은 약 3.75%로 크게 오른다. 만약 수수료를 이자율에 포함시켜 매달 분납한다면 재융자에 적용되는 이자율은 최소 약 0.5~1%포인트씩 높아지게 되는 셈이다.


■ 홈 에퀴티 비율이 20% 넘어야

모기지 이자율이 아무리 낮고 소득이 충분해도 2차 주택의 시세가 충분하지 못하면 재융자를 받기 힘들다. 다시 말해서 재융자 후 예상되는 융자금액과 주택의 예상 시세 간의 차액인‘ 에퀴티’가 일정기준에 미치지 못하면 재융자가 어렵다.

2차 주택 재융자에 필요한 에퀴티 비율은 최소 20%로 대부분의 대출 은행들 사이에서 엄격히 적용되는 비율이다. 예를 들어 재융자 후 조정될 것으로 예상되는 융자금액이 40만달러인데 2차 주택 감정가가 50만달러를 넘지 못하면에퀴티 비율이 20% 기준을 충족하지 못한다.

1차 주택 구입 때의 경우 다운페이먼트 비율이 최소 약 3.5% 낮은 FHA 융자가 있지만 2차 주택 재융자 때에는 에퀴티 비율이 반드시20%를 넘어야 한다. 일부 대출은행에서는 에퀴티 비율이 20%가 넘지 않아도 재융자를 고려하기도 하지만 이때는 반드시 모기지 보험에가입해야 한다.

최근 모기지 보험료가 꽤 올라 모기지 보험에 가입하게 되면 이자율이 약 1%포인트 추가상승하는 효과가 발생, 재융자 전후 비용점검이 반드시 필요하다.


■ 휴가용 주택이 임대용 투자 주택보다 수월

2차 주택은 휴가용 주택과 임대용 투자 주택으로 분류되는데 휴가용 주택에 대한 재융자가 투자용 주택보다 훨씬 수월하다.

따라서 2차 주택에 대한 재융자를 실시하기에 앞서 두 주택 간의 차이점을 알아둘 필요가있다. 일반적으로 주택에서 발생하는 수익으로해당 주택의 모기지 페이먼트를 납부한다면 투자용 주택으로 간주된다.

반면 투자에서 발생하는 수익이 없고 주택소유주의 개인 소득으로 모기지 페이먼트를 감당하는 경우 휴가용 주택으로 분류돼 재융자절차가 수월해진다. 또 휴가용 주택으로 분류되려면 소유주가 연간일정기간 주택을사용하고 있음과연중 어느 시기에나 주거가 가능함을 은행 측에 증명해야 한다.

투자용 주택에대한 재융자 승인이 휴가용 주택보다 까다로운 이유는 모기지연체에 대한 위험이 높다고 여겨지기 때문이다.

투자용 주택의 경우 주택에서 발생하는 임대수익을 소득에 포함시켜 재융자 심사에 사용하는데 만약 임대계약이 끝나 집이 몇 개월간 비게되거나 세입자 임대료 미납 등이 발생하면 주택 소유주의 모기지 연체 위험도 높아진다.

통계적으로 임대 주택에 대한 애착보다 휴가용 주택에 대한 애착이 높아 휴가용 주택에 대한 모기지 체납비율이 낮은 점도 투자용 주택재융자가 까다로운 이유다.


■ 주거용 주택이 임대 주택으로 전환된 경우

처음에는 주거용으로 주택을 구입했다가 새집을 구입하면서 기존 주택을 임대하는 경우가많다. 이때 기존 주택은 투자용 임대 주택으로전환되는데 재융자를 받을 목적이라면 임대 수익에 대한 증명이 반드시 필요하다.

기존 주택을 임대 주택으로 전환한 해에 반드시 임대 수익을 세금보고 양식인‘ 스케줄 E’에 포함시켜 적절히 보고해 재융자 신청 때 제출할 수 있도록 준비한다.

만약 임대 주택으로 전환한 기간이 세금보고 시점 이전일 경우 은행 측이 임대료의 약75%를 수익으로 인정해 주기도 하지만 세입자가 서명한 임대 계약서와 해당기간 임대료 납부 증명서 등을 첨부해야 한다. 주택 감정업체에서 주변 임대료 시세를 검토해 재융자 해당주택에 적용하기도 한다.


<준 최 객원기자>