[2015년 전망]

뜨겁게 달궈졌던 지난해와 달리 올해 주택시장은 대체적으로 잠잠했던 편이다. 거침없이 오르던 주택 가격은 올해 상승폭이 둔화되면 잠시 쉬어가는 중이다. 매물난이 해소되면 늘어날 것으로 기대됐던 주택 거래량은 기대했던 매물 증가에도 불구하고 지난해보다 감소할 것이 확실시된다. 모기지 이자율이 3%대로 떨어지면서 수요를 뒷받침해 주었지만 주택 거래는 기대만큼 살아나지 못했다. 지난해는 주택시장이 7년간의 침체 터널을 막 빠져나와 약간 ‘비정상적’인 모습의 회복세를 보인 첫 해로 볼 수 있다. 올해는 주택시장이 비정상적인 회복 요인들이 하나둘씩 제거된 회복 둘째 해다. 내년에도 주택시장이 회복세를 이어가겠지만 지난해와 같은 급격한 회복세는 기대하기 힘들 전망이다. 주택 가격과 거래량이 소폭 증가하는데 그치고 모기지 금리는 오를 것으로 예상된다. 그동안 뒤쳐져 있던 실수요 및 첫 주택 구입자가 주택시장에 재진입하면 주택시장 회복의 기초가 다져지는 회복세가 한 단계 더 업그레이드 될 것으로 기대된다.


■ 집값 급등은 없다

지난해 전국적으로 두 자릿수 비율로 올랐던 주택 가격의 상승세가 올 들어 한풀 꺾였다.

주택 가격이 저평가 됐다는 이유로 수요가 몰린 디트로이트, 중국인을 앞세운 외국인들의 수요가 폭발한 가주와 플로리다 등 일부 지역을 제외한 전국 대부분 지역의 주택 가격 상승폭이 다시 한 자릿수 비율로 떨어졌다. 올해 외국인과 투자자들의 수요가 상당 부분 소진됐기 때문에 내년에 주택 가격이 다시 급등할 것이라는 기대는 무리다. 올해처럼 소폭의 주택 가격 상승이 예상되지만 상승폭이 올해보다 낮을 것이란 전망이 우세다.

올해 전국적인 주택 가격은 지난해보다 약 4% 정도 오를 것으로 예상되고 있다. 기관별로 조금씩 차이를 나타내고 있는 주택 가격은 내년 말쯤 올해보다 약 3~5%가량 상승할 전망이지만 상승폭은 올해보다 낮을 것이라는 전망이 많다.

경제전문지 키플링어닷컴은 내년 주택 가격이 올해보다 약 3.5% 오르는데 그칠 것이라는 전망을 최근에 내놓았다.


■ 젊은 층 첫 주택구입 늘어날 것

투자자와 외국인 세력에 밀려 주택 구입에 번번이 실패한 젊은 층과 첫 주택 구입자들의 주택 구입이 한층 수월해질 것으로 기대된다. 투자자들은 이미 주택 가격이 급등하기 시작한 지난해 말부터 주택 시장에서 하나둘씩 발을 빼기 시작해 이제 찾아보기 힘들다. 투자자들의 주요 투자대상인 차압매물이 감소하고 집값이 오르면서 주택시장이 더 이상 좋은 투자처를 제공하지 않기 때문이다.

올해는 중국인의 해라고 할 만큼 주택시장에서 중국인들의 역할이 컸다. 가주를 비롯, 뉴욕 등지에서 중국인들의 주택 매물을 싹쓸이 하다시피 대거 매입했기 때문이다.

하지만 올 여름을 기점으로 중국인들 주택 매입세도 한풀 꺾여 잠잠해졌다. 업계 관계자들에 따르면 주택을 구입할 중국인들은 이미 구입을 완료했고 중국 정부의 자본 해외유출 제한정책에 중국인들의 주택 구입이 감소하고 있는 것으로 알려졌다.

여러 가지 요인으로 주택 구입시장에서 제외됐던 젊은층, 실수요 구입자, 첫 주택 구입자들이 내년 활발한 주택 구입에 나설 채비를 하고 있다. 투자자들이 떠난 자리를 실수요 구입자들이 메우고, 외국인들이 떠난 자리는 첫 주택 구입자들이 채우면 내년부터 주택시장이 정상적으로 회복하는 데도 도움이 될 것이라는 기대가 크다.


■ 주택 신축공사 활기 예상

지난해 매물 품귀현상이 올해 대부분 지역에서 해소됐다. 올해 전국 평균 매물 대기기간은 약 5개월로 균형점(6개월)에 근접해 가고 있다.

그러나 시애틀, 샌프란시스코, 오스틴, 휴스턴, 보스턴 등 일부 지역에서는 매물이 평균 약 1.6개월 만에 팔리는 등 여전히 매물 부족현상을 겪고 있는 중이다. 주택 가격 추가상승을 기대하는 셀러들이 집을 내놓지 않기 때문이거나 집을 팔아도 이사갈 만한 집을 찾기 힘든 점이 매물 부족현상을 부추기고 있다.

매물 부족현상을 해소하려면 기존주택 매물로는 부족하고 신규주택 매물이 원활히 공급되어야 한다. 올해부터 이미 아파트 등 다가구 주택의 신축이 정상 수준을 회복했고 단독주택에 대한 신축도 활발히 진행되고 있다.

내년에는 다가구 주택의 신축이 다소 주춤해지는 반면 단독주택 신축이 더욱 증가해 새 집 분양이 원활히 이뤄지며 매물 경색현상 해소에 도움을 줄 전망이다.

지난 10월 단독주택 신축 건수는 약 69만6,000건(연율 환산)으로 1년 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 같은 달 신축허가 건수도 전달 대비 약 4.8% 증가, 앞으로 신규주택 공급이 더욱 확대될 것으로 전망된다.

경제전문 매체 ‘키플링어 닷컴’은 올해 단독주택 신축은 약 63만5,000건으로 정상 수준으로 여겨지는 연간 약 130만채의 절반 수준을 기록할 전망이다.

내년 단독주택은 올해보다 약 16만채 증가한 약 80만채를 넘어설 것으로 전망됐다.


■ 모기지 대출 쉬워질까

내년도 모기지 이자율은 올해보다 오를 전망이지만 크레딧 점수와 다운페이먼트 비율 등 대출 기준이 어느 정도 완화되면서 이자율 상승에 따른 주택 구입 여건 악화를 방지해 주겠다.

올해 내내 4%대를 유지해 오던 모기지 이자율(30년 고정)은 연말을 앞두고 다시 3%대로 떨어져 연말 재융자 수요와 주택 구입 수요를 자극했다. 하지만 내년부터는 이자율이 서서히 상승해 내년 말쯤 현재보다 약 1%포인트 오를 것이라는 전망이다.

모기지 이자율 상승에 따른 페이먼트 부담이 상승하겠지만 최근 대출기준 완화에 대한 움직임이 활발해 모기지 대출은 오히려 원활해질 것으로 기대된다. 키플링어 닷컴에 따르면 융자업계에서는 향후 6개월 내에 우량기준(크레딧 점수 620~720점)에 미치지 못하는 대출자 대상 모기지 발급이 늘어날 것으로 보고 있다.

국영 모기지 보증기관인 프레디맥과 패니매의 보증기준이 너무 까다롭다는 지적이 최근 대출 은행 업계에서 많았는데 두 기관이 업계의 의견을 받아들여 내년부터 한층 완화된 대출기준을 시행할 것으로 알려졌다.

또 젊은 층의 주택 구입을 확대하기 위한 저 다운페이먼트 프로그램에 대한 논의도 활발히 진행 중이다. 프레디맥과 패니매는 크레딧 기준을 갖춘 대출자를 대상으로 ‘3% 다운페이먼트’ 융자 프로그램을 내년부터 시행할 계획으로 현재 세부조건에 대한 논의를 진행 중인 것으로 알려졌다.


<준 최 객원기자>