지난 2년간 남가주 주택시장은 상당 부분 회복되었지만 올 여름을 지나면서 전통적인 시장 비수기인 겨울철과 겹치면서 일단 조정기에 들어간 것으로 보인다.

대량 차압사태로 시작된 주택시장의 위기가 시작된 지 올해로 8년째를 맞고, 이기간 동안 주택을 잃어버린 주택소유자가 500만명이나 되니 이제는 주택시장 위기는 종결되었다고 대부분의 사람들이 믿고 있다. 또 최근 나오는 주택관련 각종지표들도 주택시장이 현저하게 회복세를 이어가고 있음을 보여주고 있다.

2008년 이래 가장 낮은 차압율, 매달 낮아지고 있는 실업율, 기업들의 수익률 상승 등 모두 미국경제 회복의 청신호라는 분석이다. 하지만 최근 주택시장 회복에 복병이 될 수 있는 여러가지 요인들이 산재해 있다.

2009~2013년 사이 주택 차압위기에 몰렸던 주택소유주들에게 주어졌던 ‘HAMP’ (Home Affordable Modification Program)을 통해 일정기간 낮은 이자율을 적용받았던 융자재조정 혜택자들이 바로 그 대상이다.

이중 융자재조정 프로그램이 본격적으로 시작된2009년에 혜택을 받았던주택소유자들이 혜택기간인 5년이 종료됨에 따라 내년부터 새롭게 적용되는 높은 이자율을 적용받게 된다는 점이다. 숫자적으로 지난5년간 융자재조정의 혜택을받은 주택소유주 90만명 중약 20만명의 주택소유주가내년부터 높은 이자율을 적용받는다.

따라서 페이먼트 상승으로 인해 이들이 다시 주택시장에서 축출될 수 있다는위기감이 고조되고 있다.

미국 경제가 서서히 회복되고 있다고는 하지만 실제로 거리에서 느끼는 바닥경기는 아직도 냉기가 도는 현실을 감안할 때 이자율 상승으로 매달 몇백달러의 주택 페이먼트 상승은 이러한 상황에 처한 주택 소유주들에게 큰 짐이 될 것이 분명해 보인다.

특히 많은 한인들이 생업으로 삼고 있는 스몰 비즈니스 경기는 현재 주류사회와 전혀 관계없이 불경기가 지속되고 있어 그간 이러한 혜택을 누렸던 한인 주택소유주들의 집 지키기도 쉽지는 않아 보인다.

융자재조정의 혜택 종료위기와 함께 앞으로 눈여겨봐야 할 부분은 바로 2차 융자라고 불리는 ‘Home Equity Line of Credit’ 부분이다. 특히 주택 거품이 절정이었던 2005~2007년 사이에 많은 사람들이 주택담보로 꺼내 쓴 에퀴티 론이 새롭게 문제발생 소지로 떠오르고 있다.

일명 ‘ATM’이라고 불리며 마음대로 돈을 인출하여 썼던 에퀴티론이 이제는이자만 내던 것에서 원금과 함께 페이먼트를 내야 하거나 만기 도래로 인해 원금상환을 해야하는 시기로 진입하고 있다는 것이다.

적게는 수백달러에서 1,000달러 이상의 추가 월페이먼트 지출이 불가피한상황이어서 본격적인 회복세에 접어든 주택시장에 또다른 복병이 될 전망이다.

하지만 여러 불확실한 변수에도 불구하고 전체적인 회복세의 주택시장의 대세를 바꿀 수는 없어 보인다. 또 최근 수년간 더욱 뚜렷이 나타난 캘리포니아 주택시장의 지역화 현상도 간과해서는 안된다.

특히 외국인 투자 등의 변수가 많은 캘리포니아는 지역에 따라 지역 심화도가 더욱 현저하게 나타난다. 최근 미국 주택시장, 특히 캘리포니아에 집중적으로 투자하는 중국인들이 선호하는 일부지역들은 미국 전체 주택경기 지수와 전혀 상관없이 고공행진을 이어가고있기 때문이다.

또 내년 중반으로 예상되는 이자율 상승을 앞두고 이자가 오르기 전에 주택을 구입하려는 로컬 대기 바이어들도 내년부터 다시 본격적으로 시장에 나올 것으로 보여 캘리포니아 주택시장이 계속 회복세를 지속해 나갈 것으로 보인다.

최근 패니매, 프레디맥 등 국책기관들이 잇따라 최저다운페이 금액을 3.5%까지 내리면서 캘리포니아는 계속되는 외국인 투자자들과 더불어 다운페이 부족으로 인해 주택구입을 미루었던 첫 주택구입자들까지 모두 참여하는 시장이 될 것으로 예상된다.

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