<문>

상가 건물을 구입하려고 매매 계약을 체결하고 에스크로를 설정하였다. 융자를 신청한 은행에서 건물에 관한 일차조사보고서(Phase I Report)를 준비했는데 내가 구입하려는 건물에 약 30여년 전 세탁소가 있었다고 하며, 토질오염이 되어있을지 모르므로 제2차 환경오염 검사 (Phase II)를 실시해야 한다고 한다.

이를 위해서는 적지 않은 비용이 소요되는데 판매인과 구매인 중 누가 부담해야 하는 것인지, 또한 반드시 은행측 요구대로 조사를 해야하는지 조언을 부탁한다.


<답>

부동산을 구입하기 위해 은행에 융자를 신청하거나 또는 이미 소유하고 있는 부동산에 대하여 재융자를 할 때에는 최근에 은행으로부터 필수적으로 요구되는 것이 토질검사보고서, 또는 환경오염 보고서이다.

환경오염 보고서는 일반적으로 3단계로 구분되는데 1차보고서(Phase I Report)는 주로 그 부동산에 관한 기록과 서류를 검토하는 단계이다. 예를 들면, 소방서, 도시계획국, 보건국, 시면허국, 상하수도국, 전력국, 산업재해관리국, 수자원보호국 등의 기록을 검토해 그 장소에 어떤 사업체나 기업이 존재했는지, 또는 환경오염 사고가 발생했는지 여부를 조사하는 것이다. 이러한 1차 보고서에 따라 그 장소에 환경오염이나 기타 위험물질을 취급하는 사업체가 존재했다고 밝혀질 경우 토지 오염여부를 확인하기 위해 제2차 보고서(Phase II)를 요구하게 되는 것이다.

이것은 토지가 실제 오염되어 있는지, 또는 얼마나 오염되어 있는지, 지하 저장 탱크(‘UST’라 지칭)가 아직도 묻혀있는지 시추검사나 기타 장비를 동원해 오염여부를 검사하고 확인하는 단계를 말한다.

이를 위해서는 환경전문회사를 통해 오염 여부를 조사하고 그 확인서 및 소견서(Soil Test Report)를 받아야 한다.

예전에 주유소나 세탁소가 있었던 장소라고 해서 모두 오염이 된 것은 아니며 지하탱크가 있었다고 하더라도 그 처리과정이 시정부나 주정부의 적법한 절차를 걸쳐 진행된 것이라면 아무 문제가 없다고 하겠다.

은행측에서 염려하는 것은 혹시라도 그 건물의 토지가 오염이 되었다면 그 오염을 처리, 제거해야 하는 책임이 건물주에게 있게 되고, 건물주가 재정적으로 자금이 충분하지 않을 경우 이로 인해 융자금을 상환받지 못하게 되는 것을 우려하기 때문이다.

환경조사를 위한 비용은 기본적으로 은행 융자를 받기 위해 소요되는 비용에 해당하므로 1, 2차 환경검사까지는 구매자가 부담하는 것이 원칙이다.

그러나, 만일 실제 오염이 발견되었고 그 오염 정도가 반드시 환경오염제거(Remediation)절차를 거쳐야 한다면 이를 제거하는 비용은 물론 판매자가 책임지게 된다.

또한 환경오염 제거는 개인이 일방적으로 할 수 있는 것이 아니라 환경오염 담당 관공서에 환경오염제거 계획을 제출해서 허가를 받아야 하며이 과정을 Remediation이라 칭한다.

계약조건에 따라 구매자는 매입 계약을 취소하던지 또는 매매 가격에서 오염 청소비용에 해당하는 금액을 공제하는 방법으로 합의하여 계약을 종결시킬 수도 있다.