정부의 주도로 시행 해오던 통화 팽창 정책이 드디어 막을 내렸다. 부동산 시장에서 제일 민감하게 주시 하는 것은 내년에 부동산 융자 이자율이 얼마나 올라갈것이냐 일 것이다.

물론 앞으로 부동산시장이 어떻게 변할지를 정확하게 예측한다는 것은 불가능 할 것이지만 지난 몇 년간의 부동산 동향을 살펴보면 어느 정도 내년 부동산 전망을 예측해볼 수 있을 것이다.

최근 몇 년동안 캘리포니아주 부동산 시장은 막대한 현금을 바탕으로 차압된 부동산이나 은행 숏세일을 구매해서 되팔아 온 투자가들에 의해 주도 되었다고 해도 과언이 아닐 것이다. 그런데 이 투자자들의 캘리포니아주 부동산 구매 건수가 현저하게 줄고 있다.

2013년 1월에는 부동산 거래의 40%를 투자가들이 차지했고 몇 개월 후인 5월에는 캘리포니아주 부동산매매 수가 4만 4,000채를 넘는 기록을 세우게 된다. 하지만 그로부터 1년이 지난 후에는 부동산 가격이 급속하게 안정을 취하게 된다.

2010년 5월달에 투자가들이 현금으로 매입한 가주부동산은 약 20% 정도 였는데 이는 정부에서 주택 구입자에게 제공했던 세제 혜택의 중단된 시기와 일치하는 것으로 나타났다.

역시 그 이후에 약 8개월 후인 2011년 1월의 부동산 거래 건수는 2만 7,000채로 하락했고 그 후 14개월후인 2012년 3월의 캘리포니아주 부동산 가격은 최저가격을 유지했다.

통산 부동산 가격이 내려가는 시점에서는 부동산 거래 건수와 가격 하락이 올라가는 부동산 시장 싸이클에 비해서 좀 더 서서히 나타나는 것이 보통이다. 가장 큰 이유는 부동산 셀러가 기대한 것 보다 낮은 가격의오퍼를 받아들이는 심리적인 시간이 더 오래 걸리기 때문이다.

그와 반대로 부동산 시장에 달아오르는 시점에서는 가격 상승이나 부동산 매매에 걸리는 시간이 무척 빠르게 진행되고 부동산 투자가들의 숫자도 더욱 빠르게 불어난다. 부동산 투기 세력이 시장에서 빠지고나면 약 1년 후에 부동산 가격이 떨어지는 것으로 나타났다.

그러면 부동산 투기 세력이 시장에서 빠져나오는 시기는 언제 일까? 부동산 가격이 너무 올라서 실수요자들이 더 이상 부동산 구입을 할 수 없는 시점이다. 이때가 되면 투기 세력들은 부동산 시장을 떠나서 다른 먹거리를 찾아 떠나게 된다.

올해 부동산 가격의 상승률은 과거에 비해서 현저하게 둔화됐다. 그리고 부동산 투기세력도 많이 줄어들었을 것이다. 그러면 캘리포니아 부동산시장의 침체가 시작이 된 것으로 봐야하나? 다행히도 그렇지는 않을 것으로 보인다. 부동산 투기세력이 떠난 자리를 실수요자인 주택구입자들이 채워줄 것이 확실할 것으로 판단되기 때문이다.

미 전역으로 2008년도 대경제 불황 때에 잃었던 일자리 수를 거의 회복 하고 있으며, 캘리포니아주도 이 추세에 편승해 올해까지 2008년도 이전수준의 고용율 회복 할 수 있을것이라고 예상된다. (2008년부터 현재까지 늘어난 인구수를 감안하면 실제로 2008년 이전 수준의 고용률로 돌아가려면 2019년까지 기다려야한다.) 그리고 더 중요한 것은 캘리포니아주 주민의 가구당 실제 구매력은 매년 CPI 증가률을 감안 했을때 2007년도 수준으로 온 것으로 조사됐다. 물론 앞으로 몇 년동안 부동산 시장이 평탄하지만은 않을 것으로 보이지만 매년 늘어날 것으로 예측되는 일자리와 동반 상승하는 임금으로 인해 주택구입 실수요자는 매해 꾸준하게 늘어나서 부동산 투기세력이 떠난 자리를 메꾸고도 남을 것으로 예상이돼 미래 캘리포니아 부동산시장은 더욱 견고하게 유지가 될 것으로 보인다.

그리고 부동산 융자이자가 올라간다는 의미는 그만큼 미국경제가 좋아지고 있다는 의미니까 크게 걱정을 할 것은 아닐 것이다. 결국 부동산 투기세력이 시장을 탈출한다는 것은 건강한 부동산시장이 형성되고 있다는 신호일 것이다.

(310)974-2030