정부가 잇따른 부동산 규제 완화 대책을 내놓으면서 힘을 받고 있는 강남 재건축 시장과 달리 강북 뉴타운·재개발 시장은 좀처럼 맥을 못 추고 있다. 사업을 그대로 추진하자니 과도한 기부채납에 따른 추가분담금이, 해제하자니 답 없는 매몰비용이 가로막고 있는 상황이다.

■훨훨 나는 강남 재건축-출구 찾는 강북 재개발

서울시는 도시계획위원회를 열고 성북구 장위동 일대 등 뉴타운지구 내 정비구역 7곳과 종로구 명륜4가 일대 등 재개발 정비구역 3곳을 해제하기로 했다고 16일 밝혔다.

뉴타운지구 정비구역 해제 대상지는 △성북구 장위동 231-233, 232-17 △중랑구 중화동 329-38 △강동구 천호동 391-24 △중랑구 상봉동 108, 101 △중랑구 망우동 564-10이다. 주택재개발 정비구역 해제 대상지는 △종로구 명륜4가 127번지 일대 △서대문구 홍은동 11-320번지 일대 △성북구 종암동 9-31번지 일대다. 이에 따라 606곳의 뉴타운·재개발 정비구역 중 해제된 곳은 158개로 늘어나며 출구전략이 본격화되고 있다.

이는 9·1 부동산 대책의 최대 수혜지로 꼽히는 강남 재건축 시장과는 전혀 다른 상황이다.

9·1 대책 하루 만에 호가가 2,000만원 뛰었던 강남구 대치동 은마아파트의 경우 가격이 오른 상태로 실거래까지 이어졌다. 전용면적 3.3㎡당 재건축 아파트 가격 역시 지난 5월 2,778만원에서 8월 2,820만원까지 꾸준히 오르고 있다. 같은 기간 재개발 지분가격은 2,469만원에서 2,443만원으로 떨어졌다.

서성권 부동산114 연구원은 “재개발 사업이 정리되고 있는 분위기인데다 정부 대책도 재개발에는 영향을 미치지 않는 내용이 대부분이기 때문”이라고 설명했다.

■추가분담금·매몰비용 폭탄까지 첩첩산중

강북권 뉴타운·재개발 사업의 추진을 가로막는 요인은 추가분담금이다. 특히 도로·공원이 이미 정비돼 있는 강남권과는 달리 강북은 도로 등 기반시설 부담이 만만치 않다 보니 이에 따른 주민들의 비용도 늘 수밖에 없다.

결국 35~40%가량의 높은 기부채납률에 따른 수억원의 ‘추가분담금 폭탄’으로 뉴타운 사업이 지지부진해지고 주택과 도로 노후화가 갈수록 심화하는 악순환이 발생하게 된다.

해제를 결정하면 매몰비용 문제가 발생한다. 실제로 이날 해제된 서울 성북동 장위뉴타운 12구역의 경우 해산에 적극적이었던 57명에 대해 법원에서 1인당 약 5,300만원의 재산가압류 결정을 내린 바 있다. 시공사가 4월 조합을 상대로 청구한 매몰비용은 31억원에 달했다. 건설사가 채권을 포기할 경우 법인세 22%를 감면하는 내용의 조세특례제한법 개정이 이뤄졌지만 실제로 성과는 지지부진한 상황이다.

해제된 이후의 지역 발전 방안이 뚜렷하지 않은 것도 문제로 작용하고 있다. 해제 지역은 158개에 이르지만 이 중 주거환경관리사업을 적용한 지역은 20여 곳에 불과하다. 가로주택정비사업의 경우 아직 제대로 적용 받은 지역도 없는 상황이다. 상황이 이렇다 보니 첫 번째 뉴타운 해제지역인 창신·숭인 지역 중 일부는 다시 재개발을 추진하려는 움직임을 보이고 있다.

변창흠 세종대 행정학과 교수는 “뉴타운·재개발 지역은 주거환경이 열악하기 때문에 해제하더라도 그 부분을 해결할 대안 모델을 만들어야 한다”고 밝혔다.