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월부금, 재산세 낼까 말까

2014-09-18 (목)

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▶ 무엇이든 물어보세요 <상법, 부동산법>

불경기로 돈이 없어서 할부금을 지불 못해 집을 차압당한 사람들이 많다. 돈이 없기때문에 월부금 지불을 못하는 사람이 있지만, 돈이 있으면서도 주택 가격이 하락했기에 집을 차압당하도록 포기하는 사람도 있다.

이런 행위는 담보물 ‘훼손’(waste)에 해당된다. 돈이 있지만, 차라리 차압을 당한 뒤에, 가격이 바닥을 친 후에, 아주 낮은 가격에 재구입하고자 하는 사람도 있다. 돈이 있으면서도 short sale을 이용해서 재구입하고자 하는 사람도 있다.

몇 개월 전에 90만달러에 구입한 주택이 50만달러대로 하락했다.

Short sale로 집을 팔면서 은밀히 지인을 시켜서 다시 구입한 사람도 있다. 물론 이런 행위는 융자사기에 해당된다. 돈이 있으면서도 월부금 지불을 중단하거나 재산세나 주택 보험료를 지불 안하는 것은 고의적으로 담보물을 훼손하는것이다.

담보 계약서에는 월부금, 재산세, 보험료를 지불해야 함은 물론이고 주택 관리에 대한책임도 있다. 은행은 이러한 담보계약 위반될 경우 차압을시작할 수가 있다.

하지만 주택을 소유하고 있는 동안에는 주택 관리를 안했다고 차압을 시작하는 경우는 거의 없다. 그러나 월부금, 재산세, 보험료를 지불 안했을때는 은행이 차압을 시작하기도 한다. 물론, 차압기간에 체납된 돈만 지불하면 차압은 안 당한다.

한동안 차압매물과 shortsale 시장이 성시를 이루었다.

차압을 당하면서 차압당하는 화풀이를 집에다가 한 사람이있다. 집안의 모든 기물을 파손하는 것이다.

차압당하다 화풀이로 집을 파괴시켜도 되는가? 경기가 나빠서 주택가격이 하락해 은행담보물에 손상이 가는 것도 법적으로는 담보물‘ 훼손’이다.

담보물 훼손에는 두 가지 형태가 있다. 일반적인 담보물 훼손, 그리고 ‘고의적이고 악의적 파손’ (bad faith)이 있다.

담보물 훼손의 뜻은 융자 담보물에 손상을 끼친 것을 말한다. 개인이 소유한 동일한 땅에 대해서 다른 소유주에 대한 적정한 보호를 위해서 위임된 직권이나 의무에 대한 태만이라는 두 가지 뜻을 포함하고 있다. 처음 목적은 상속받은 사람이 부당하게 재산에 대한 피해를 끼치는 것을 보호하자는 것이었다.

이것이 진화되어 현재의 소유자 재산에 대한 피해를 보호하자는 것이다. 이제는 담보를 제공한 사람의 소유물에 대한 피해를 벗어나 융자에 대한 담보물 손상으로 진화된것이다. 그러므로 이러한 융자금에 대한 손실 피해보상에는 한계가 있다. 그 후 부동산 물리적 손상에 대한 것도 보호되어야 한다는 소송들이 제기되었다.

담보물 훼손에는 재정적 손실뿐만이 아니라 부동산의 물리적 손상도 포함된다. 경제적문제로 보험에 가입 안한 것도 은행 입장에서는 손상이다.

만약에 부동산 보험료를 지불하지 않음으로써 부동산을 방치하게 하는 것도 경제적 물리적 손상이 된다. 물론 돌발적 사고에 의한 피해도 손상이다.

1975년 대법원은 은행이 법원을 통한 차압을 하지 않고서 담보계약에 의해서 은행 자신이 직접 차압경매를 통해서 구입했다면 채권자는 경제적, 그리고 고의적이고 악의적인 손상(bad faith waste)에 대해서도 큰 잘못이 없다고 판결했다.

부동산 관리 잘못에 대해서는 계약위반이나, 계약에 의한보상을 받을 수가 없다고 했다. 부동산을 처음 구입한 이후 경제적 불황이란 환경에 의해서 ‘훼손’된 것은 처음 구입 때에 너무 과다한 가치에 대한 구입을 한 것일 수도 있다. 또 경제적 환경에 의해서 가격 하락을 가져왔을 수도있다. 이러한 훼손과 채권자에 대한 손실차액 보상은 안 해도 된다.

특히 경제적 문제가 아닌악의적, 무모한 짓, 또는 부당한 일이 있다고 하더라도 배상책임이 없다는 판결이 있었다.

부동산에 물리적인 구조물 보호를 위해서 수리나 관리 같은 것을 하지 않은 것도 포함된다. 돈이 있는데도, 2차 융자가 있는데도, 2차 융자를 지불안하는 것도 경제적 손실에 해당된다. 재산세를 지불하지 않고 있다면 1차 융자와 2차융자에 대해서도 손상을 끼친것이다.

최근 차압을 당하자 차압화풀이로 집의 모든 기물을 파괴시킨 사람에게 9개월 실형이 선고됐다. 담보물에 대한 악의적 손괴에 대해서 대부분의 은행은 이런 문제로 형사처벌까지 요구하지 않는다. 은행에 아무런 경제적 이익이 없기 때문이다. 그러나 최근에 이러한 판결이 있었다.

(213)255-5768