힘이 있는 사람을 가르쳐 힘이 장사라는 표현을한다. 그러나 이렇게 기고만장한 장사라도 눈으로는 보이지도 않는 세월이 지나가면 영원이 강함을 지속 할줄만 알았던 힘이 세진하기 마련이다. 그래서 세월이기는 장사가 없다는 말을하게 된다.

이민 1세대들이 마치 장사들과 같이 각종 사업에 왕성한 힘을 발휘하면서 살아 왔지만 지나가는 세월 앞에서는 속수무책으로 세월이가져다주는 결과에 순복할 수밖에 없는 것일까?

만나는 고객들이 이제 하시던 사업을 정리해야겠다는 소리를 자주 듣게 된다. 그러나 이렇게 은퇴를 하여도 지속적인 수입은 필요하기 때문에 많은 노동력을 필요로 하지 않는 방향으로 은퇴용 투자를 계획하게되는 것이다. 물론 이러한 계획을 하려면은퇴하신 후에 생활수준을 어떻게 유지할것인가? 그리고 투자할 수 있는 자산은 얼마인가? 자신이 참여 할 수 있는 노동력은어느 정도로 할 것인가? 이렇게 계획에 영향을 주는 여러 요인들을 고려하여 다르게 수립하여야 할 것이다.

여기에서 투자할 수 있는 현금자산은 무엇보다 장차 기대되는 수입에 큰 영향을 주게 된다. 가능하면 같은 자본을 투자하여서 보다 많은 수입을 원하게 되지만 세상 일이그렇게 간단한 것이 아니다. 높은 수익에는투자에 대한 안전성이 결여 될 수도 있는복병이 있을 수 있기 때문이다.

얼마 전에 실제로 있었던 한 고객의 경우를 예로 들어 보기로 한다.

20년 동안 운영하던 사업체를 정리하고또 필요하다면 집까지 정리하면 현금 100만달러를 손에 넣을 수 있는 고객이 은퇴후에 생활에 필요 한 수입을 노동력 없이도 발생할 수 있는 투자 대상을 찾는 고객이 있었다. 언제나 임대 수입이 있는 부동산은 은퇴용 투자 대상으로는 제 1순위라고 볼 수 있다. 이 고객이 투자회수율(capitalizationrate)이 6%인 상가건물에 현금으로 투자를 하게 된다면 연 6만달러에 수입을 기대할 수 있다.

그러나 100만달러로 부동산 구입가격의 40%에 해당하는 250만달러 정도의 보다 큰 부동산을 매입하게 된다면 은행융자액이 150만달러로 250만달러의 부동산이 발생하는 연 수입 15만중에서 은행융자지불금 11만520달러(연이자 5.5%)를 공제하면 3만9,480달러가 남게 되는 계산이 된다. 이를 현금 투자액 100만달러에대한 대비로 3.95%라는 계산이 되며 이를 현금투자 수익률(cash on cash)이라고 한다.

같은 현금을 가지고 보다 높은 수익률을 발생 시키는 투자 대상이 모든 투자가 들이 찾고 있는 투자 대상이라고 볼 수 있다.

여기에서 보여주는 바와 같이 100만달러로 100만달러하는 부동산을 구입하였을때에는 cap rate 6%에 해당하는 6만달러의임대수입이 있었지만, 100만달러로 250만달러하는 부동산을 매입하면 3.95%로 보다 낮은 현금투자 수익률이 발생되는 결과를 경험하게 되는 것이다.

이상의 예에서 보는 바와 같이 부동산가격이 투자회수율(Cap rate)이 높으면 높을수록 융자액에 대한 이자율이 낮으면 낮을수록 투자액 100만달러에 대한 현금투자수익률이 달라질 수가 있다. 위에서 예로들은 고객이 연 3.95%의 현금 수익률로 만족할 수 있다면 이를 투자 대상으로 선정할 것이며 그렇지 않다면 투자 대상을 바꾸어 볼 수도 있을 것이다.

이 고객이 부동산 매입 규모를 줄여서100만달러 현금으로 100만달러 하는 부동산을 매입하였다면 은행 융자 지불액이없음으로 현금 투자수익률 역시 6%로 투자 회수율 6%와 같아서 연 6만달러로 월5,000달러의 수입을 기대할 수 있게 되는것이다. 투자에 임하는 고객들이 자신이 소유 한 현금으로 자신이 필요한 수입이 기대 되는 투자 대상을 선정할 때에 이 현금투자 수익률을 고려하여 투자 대상이나 규모를 정하는 것이 현명한 결정이라고 본다.

(213)272-6726, http://www.newstarcommercial.com