최근 수년간 집값이 많이 오르면서 PMI를 없애는 것에 대한 문의도 점점 늘고 있다.

그런데 많은 손님들이 이에 대해 잘 모르고 있는 것 같아 오늘은 PMI를 없애는 방법에 대해알아본다.

우선 PMI란 ‘Private Mortgage Insurance’의 약자로 융자기관이 다운페이먼트를 적게 하는(보통 20% 이하) 사람들에 한해 Default나 Foreclosure로부터 자신들을 보호하기 위해 손님에게 가입할 것을 요구하는 보험을 말한다. 그런데 PMI 보험이 렌더만을 일방적으로 보호하는 장치로 생각할 수도 있으나, 이 보험이 없을 경우에는 리스크가 커져 아무도 모기지 대출을 원하지 않게 되어 다운페이먼트가 부족한 사람들은 집을 못 사게 된다.

따라서 PMI는 다운페이먼트가 부족한 사람들을 위해서 꼭 필요한 제도라고 볼 수 있다.

PMI 보험료는 다운페이먼트 금액, 크레딧 점수와 융자상품의 종류 등에 따라 다른데 일반융자의 경우는 연 0.5% 내지 0.75% 정도 되며, FHA 융자의 경우에는 30년 고정의 경우 연1.30~1.35%로 매우 비싼 편이다.

이 PMI는 매달 모기지 페이먼트와 함께 지불해야 한다. PMI 때문에 페이먼트가 너무 많이 올라간다고 생각되는 사람들은 렌더가 대신 페이먼트를 해주는 옵션을 선택할 수 있는데 이 경우에는 이자율이 약간 올라가게 된다. 하지만 월 페이먼트는 자신이 PMI를 부담하는 경우보다 낮아 많이 선택하는 옵션이다.

그런데 PMI는 시간이 지나면 없앨 수가 있는데 그 구체적인 방법은 ‘Home Owners Protection Act of 1998’이란 법에 자세하게 나와 있다. 이 법에 따르면 집주인은 페이먼트를 통해 융자 밸런스가 원래 집값 (혹은 구매가와 둘 중에 낮은 것)의 80%에 도달하게 되면 렌더에게 PMI를 없애줄 것(Cancel)을 요청할 수 있다.

여기서 중요한 사항은 많은 사람들이 집값이 오르면 새로운 LTV(Loan to Value·집값대비 융자규모)가 80%가 되면 렌더에게 없애줄 것을 요청할 수 있는 것으로 알고 있는데 이는 잘못알고 있는 것이다.

집을 살 당시 집값을 비교해 융자규모가 80% 이하로 떨어져야한다. 즉 페이먼트에 의해서 LTV가 내려가야지 집값 상승에 의해 LTV가 내려간 경우는 해당되지 않는다.

또 다른 조건들로는 반드시 서면으로 요청을 해야 하며 페이먼트를 연체한 기록이 없어야 하며, 2차 융자가 없어야 하며, 집값이 내려가지 않았다는 것을 증명해야 한다. 집값이 내려가지 않았다는 것을 증명하기 위해 감정을 새롭게 해야 한다.

그런데 FHA 융자의 경우에는 위의 조건과 더불어 반드시 5년이 경과되어야 하는 조항이 추가된다. 한편 FHA 융자를 갖고 있는 손님들 중에는 5년이 경과하면 PMI(FHA 융자에서는 MIP)가 자동으로 없어진다고 생각하는 사람들이 많은데 이 또한 잘못 알고 있는 것이다.

또 중요한 한 가지는 이 법에 따르면 원래 집값대비 융자규모가 78% 이하로 내려가면 집주인의 요청이 없어도 렌더는 반드시 PMI를 없애도록(termination) 하고 있다.

PMI를 없애는 방법과 조건에 대해서는 융자받을 당시에 받은 PMI 관련 서류에 아주 상세하게 나와 있으므로 이를 살펴보거나 해당 렌더를 접촉하여 절차를 파악해야 한다.

지금까지 살펴본 내용들은 모두 기존의 렌더를 상대로 기존 융자를 그대로 유지하면서 PMI만 없애는 경우에 해당한다.

그리고 집값의 상승에 상관없이 페이먼트를 통해서 융자밸런스가 충분히 내려갔을 경우에 PMI를 없애는 방법이다. 그런데 집값이 상승했기 때문에 PMI를 없앨 수 있는 유일한 방법은 재융자를 통하는 길 밖에 없다. 재융자는 기존의 렌더를 반드시 유지해야 되는 것도 아니고, 페이먼트를 통해서 융자원금이 일정수준 이상 내려가야 하는 것도 아니고, 일정기간이 지나야 가능한 것은 더더욱 아니다.

LTV만 낮으면 PMI를 없애는 재융자를 생각해 볼 수 있다. 다만 크레딧이나 수입정도등 새롭게 모든 것을 심사하기 때문에 최근의 융자 자격요건에 충족되어야 한다.

따라서 재융자를 통해 PMI를 없애려고 하는 경우에는 융자담당자를 찾아 자신이 최근의 융자가이드라인에 부합하는지, 집값은 충분히 올라 PMI 제거 재융자에 문제가 없는지, 재융자 할 경우에 이자율은 어떻게 바뀌는지 등에 대해서 자세히 상담 받아 재융자가 실제로 본인의 경우에 진정 의미 있는 일인지를 검토해보는 것이 좋다.

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