한 부동산 업자가 매매과정에서 판매자와 구입자 양쪽을 대리하는 것을 양쪽 부동산 업자(Dual agent) 라고 한다. 물론, 한 부동산 회사의 A판매원이 판매위탁(Listing broker)을 받았는데, 동일 부동산 회사의 B 판매원이 구입자를 찾아서 같이 일을 하는 경우가 허다하다. 이 때에, 각각 다른 부동산 업자라고 하더라도 한 회사에서 일을 하는 경우에는 ‘양쪽 부동산업자’이다. 양쪽 부동산 업자가 많은 소송을 당한다. 왜냐하면, 판매자와 구입자 두 사람을 한 부동산 업자가 공평하게 만족시킬 수 없기 때문이다. 이해상충 문제로 항상 논란이 된다. 양쪽 부동산 업자뿐만이 아니라 계약 당사자들도 피해 보상을 지불해야 되므로 모두가 주의해야 된다. 성경에서, ‘아무도 두 주인을 섬기지 못한다’(마태, 6:24: 누가 16:13)는 내용에 근거한다.
▲주택 매매 양쪽 부동산 법적 의무: ‘부동산 매매에서, 한 부동산 업자가 직접 또는 한 다른 부동산 업자 또는 같은 부동산 회사의 동료가 판매자와 구입자 양쪽을 대리 할 수 있다. 다만, 판매자와 구입자 양쪽이 알고 있어야 하고 양쪽의 승낙이 있어야 된다’는 것이 법이다.
캘리포니아주 부동산협회의 사업용 표준 계약서: 상가 매매 양쪽 부동산 업자는 환경이 곧 바로 허용되는 대로 판매자와 구입자 양쪽을 대리한다는 사실을 밝혀야 한다고 되어 있다.
양쪽 부동산 업자 사실 밝힐 것: 법에서는 주택 매매 부동산 업자는 양쪽 부동산 업자라는 사실을 계약 당사자한테 서면으로 밝혀야 된다. 상가 부동산에서는 아직까지 양쪽에 서면으로 밝혀야 한다는 법은 없다. 그러나 양쪽을 대리한다는 것을 계약 당사자가 몰랐을 경우에는 계약 당사자와 부동산 업자한테 피해가 발생될 수 있는 소지가 많으므로 밝혀 두는 것이 안전하다.
▲계약 취소, 수수료 없음: 양쪽 부동산 업자인 것을 밝히지 않게 되면 계약취소를 할 수 있다. 계약취소를 하려면, 한 부동산 업자가 양쪽을 대리한다는 것을 알게 된 후에 즉시 계약취소 절차를 시작해야 한다. 두 주인 중 어느 한 사람이 부동산 업자가 양쪽을 위해서 일하고 있는 대리인이라는 것을 알고 있거나 알면서도 말을 하지 않았을 때는 계약취소를 못한다. 몰랐던 사람만이 할 수 있다. 계약 당사자가 아니 제3자인 부동산 업자는 이 문제를 항의할 수 없다. 양쪽 부동산 업자는, 양쪽 모두한테 충성할 의무가 있다. 주택 매매에서, 양쪽 주인을 대리한다고 서면으로 밝혔을 때는 불법은 아니다. 1988년에 제정된 법에 의해서, 주택 매매 부동산 업자는 누구를 대리하는 부동산 업자인가를 서면으로 밝혀야 한다. 이 사실을 밝히지 않으면 구입자 또는 판매자는 계약을 취소할 수 있다. 이 때는 실제 손실을 보았다고 증명하지 않아도 된다. 그리고 각각의 위탁자들이 부동산 업자에게 부동산 수수료를 지불하지 않아도 된다. 정직과 공평하지 못했기 때문이다.
한 사건에서, 주택 구입자가 매매 계약을 했지만, 양쪽 부동산 업자라는 사실을 서면으로 밝히지 않았다. 판매자는 계약서에 서명한 뒷날 주택 매매 계약을 취소했다. 법원은 “판매를 취소를 할 수 있다. 판매자 피해 보상으로서, 매매가 이루어졌을 경우 받을 수 있는 부동산 수수료 1만9,500달러를 지불하라”고 부동산 업자 패소 판결을 했다.
▲이해상충 문제: 한 부동산 업자가 양쪽을 대리하면서 한 쪽만을 만족하게 했으면 대리인 의무(fiduciary duties) 위반이다. 양쪽 부동산 업자는 양쪽 모두에게 대리인 의무가 있다. 그런데도 구입자만을 유리하게 했으면, 판매자에게도 중요한 정보를 제공해야 할 의무를 게을리한 것이다. 한 쪽에 잘못 설명, 혹은 중요한 정보를 밝히지 않아서 한쪽은 피해를 보고 다른 쪽은 이익을 보았을 경우에는 이익을 받은 쪽이 배상해야 된다.
양쪽을 대리하는 부동산 업자는, 매매가 완결될 때까지 모든 중요한 정보와 가격을 결정할 수 있는 사항들, 구입, 판매, 기간에 대해서 한 쪽 사람의 비밀이라 할지라도 다른 상대방에게도 밝혀 주어야 한다. 양쪽 부동산 업자는 구입자에게 판매 가격을 이야기 할 때 판매자가 판매를 하겠다고 제시한 가격보다도 싸게 판매할 수 있다. 구입자가 제시한 가격보다도 더 지불하려고 한다는 말을 판매자에게 서면이 아닌 구두로 하면 안 된다. 부동산 매매 결함을 밝혀야 할 의무 사항이 아닌 개인적 사항은 밝히지 못한다. 이해 상충된 행위를 하면 안 된다.
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