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부동산 인스펙션

2014-06-19 (목)

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▶ 박재홍 변호사의 생활법률 상식

일반 계약서에는 ‘부동산 인스펙션’(inspection of property) 때 생기는 손해배상은 바이어가 한다고 적혀 있다.

그러나 중요한 것은 사인하기 전에 계약서의 문구들은 얼마든지 변경할 수 있다는 것이다. 여기서 이 인쇄된 내용들을 바꿀 수 있다는 것을 아는 것 하나만으로도 중요한 정보를 이미 챙긴 것이다. 부동산을 살 때 보통 바이어는 집을 점검하고 승인하는 조건으로 계약을 맺는다. 그 내용에 있어 조금씩 차이가 있으니 꼼꼼하게 조사할수록 바이어에게 유리하다고 하겠다.

일반적으로 집 점검은 건물구조, 배관, 난방장치, 전기, 지붕, 기초, 수영장, 에어컨, 석면, 곰팡이 등 수없이 많은 부분을 포함한다. 인스펙션에서 ‘석면’(asbestos)이나 오염물질을 발견했다고 하자. 이때 바이어 입장에서는 셀러가 석면과 오염물질을 제거해 준다고 해도 완전히 없어지지 않은 것 같아 찜찜할 수 있다.

이 경우 셀러 입장에서는 셀러가 집의 결함을 시정해 주면 무조건 바이어가 집을 사야 한다는 문구를 넣으면 유리하고, 바이어 입장에서는 인스펙션 후 결함이 시정됐어도 계약을 취소할 수 있다는 문구가 더 유리하다(물론 이렇게까지 고집하면 거래가 깨질 수 있다).

또한 셀러는 바이어가 어떤 조사를 할 수 있으며 조사방법의 제한에 대해서도 자세히 명시해야 한다. 왜냐하면 석면이나 오염물질을 조사하게 한다고 해서 집이나 땅에 구멍을 마구 뚫어 놓으면 곤란하기 때문이다.

셀러는 집 보험조항을 자세히 살펴 예상 손해액이 바이어가 디파짓 해놓은 액수를 초과하는 경우를 대비하는 것이 바람직하고 인스펙션 회사나 책임자를 결정하고 승낙하기 전에 그 회사가 충분한 보험을 들었는지 챙기는 것이 좋다.

이번엔 기타 사항들로 구분되는 내용을 살펴보자. 셀러가 에스크로가 끝난 뒤 이사를 못 나가 일단 끝나면 실제로 바이어가 집주인이므로 셀러를 자신의 집에 머물게 하는 것이 된다.

주객이 전도된 상태에서의 렌트 금액, 유틸리티의 부담, 수리비용 부담 등에 관해 별도의 계약이 당연히 필요하지 않겠는가. 바이어가 이미 집을 팔아 다른 집을 빌린 상태고 거기에 따른 이사비용부터 렌트까지 합하면 액수가 커지게 마련이다.

그리고 약속기간까지 셀러가 이사를 못하면 퇴거재판의 소지가 있고 시간과 비용이 만만치 않은 것이므로 그 계약조항이 필요하다.

다시 언급하지만 부동산 매매 계약서가 이미 인쇄된 내용이라서 그런지 많은 사람들이 계약서의 내용을 신중하게 검토한 뒤에도 불이익을 당할 가능성이 있는 중요한 조항들을 바꾸지 않고 그냥 사인하는 경우가 허다하다.

아무리 셀러스 마켓이라 하더라도 셀러와 바이어가 꼭 절충해야 할 조항이 있는 것이다.

많은 바이어들이 집을 사기전에 집 건물 자체는 인스팩션 회사를 통해 조사(inspection of property)해도 소유권, 즉 타이틀에 대한 인스팩션은 소홀히 하는 경향이 있다.

몇 년 전 땅을 사면서 타이틀 인스펙션을 하지 않아 문제가 생겨 골머리를 앓는 K씨를 만난 일이 있다. 몇 번이나 집과 땅을 사고팔았는데 전에는 아무 문제없었던 그였다. 그러니 ‘지역권’(easement)에 문제가 생길 것은 상상도 안한 것이다. 보통 타이틀 리포트에는 여러 지역권이 나오는데 애매한 지역권에 관해서는 부동산 매입 전 그 내용을 따로 떼어 전문가와 살폈어야 했다.

타이틀 리포트만 떼어봐서는 알 수 없는데 각 ‘지역권 리포트’(easement report)는 별개의 서류이기 때문이다. 지역권은 ‘유틸리티 지역권’(전기, 수도, 개스, 전화, 케이블 회사 등)을 비롯하여, 도로 사용권 등 여러 종류가 있다.

그는 타이틀 리포트의 ‘도로사용 지역권’을 보고도 그냥 넘어갔다고 했다. 사실은 몇십 년 전에 이 땅이 말을 타고(horse trail) 다닐 수 있는 길로 이미 등록이 되었던 것이다. 그러니까 K씨는 할 수 없이 자기 땅의 일부를 말 다니는 길로 다른 사람에게 쓰도록 허용해야 하는 것이었다(물론 이 부분은 법적조치로 타협을 보았지만). 게다가 사용면적이 크게 줄어들어 땅값이 떨어지는 결과를 초해하게 됐다.

이렇듯 지역권에 관한 쟁점은 시비가 걸릴 수 있고 실제로 종종 소송이 붙는 부동산 문제 중 하나이다.

타이틀 보고서의 공식적인 명칭은 ‘프리리미너리 타이틀 리포트’(Preliminary Title Report)라 하는데 보통 에스크로를 열면 타이틀 회사에서 준비한다. PRT에는 주인 이름, 선취권(lien), 지역권 등에 대해 적혀 있지만 지역권에 대한 자세한 내용은 없으므로 세부사항은 따로 요청해 떼어 봐야 하는 것이다.

확실히 알려면 지역권을 플롯(plot)해 달라고 요청해야 한다. 그러면 각 지역권의 구체적인 자리가 어디쯤인지 구분된 플롯 그림을 받아볼 수 있다.

지역권을 포함한 타이틀 인스펙션은 중요하다. 타이틀 보험은 바이어가 사는데 혜택은 융자 은행이 받는다. 결함이 있을 때 타이틀 보험에서 은행에 보상을 해주기 때문이다. 어떤 바이어는 ‘오너보험’(owner’s policy)을 추가로 들어 자신을 보호하기도 한다. 바이어는 부동산을 사기 전에 타이틀 보고서에 만족스럽지 않은 조항이 있으면 매매계약을 취소할 수 있는 조건을 넣어 셀러가 정정할 기회를 주는 것이 안전하다.

문의 (714)534-4545