오늘은 우리가 늘 관심을 갖고 있지만 숫자적으로는 익숙하지 않은 캘리포니아주택시장 현황을 통계자료를 통해 살펴보고자 한다.

2013년 말까지 캘리포니아 재산국에 등록된 전체 개인주택의 숫자는 890만채이고 2세대 이상이 사는 유닛이나 아파트와 같은 다세대 주택은 430만채로 집계됐다. 또 현재 캘리포니아에는 약 1,300만채의 주택이 있는데 그 중에 약 740만채만이 주인이 살고 있고 나머지는 모두 임대용으로 사용되고 있다.

즉 전체 가구 중 약 52.2%만이 주택을 소유하고 있으며 이 수치는 주택소유율이 피크였던 2006년60%에 비해 대폭 하락한 수치다. 이러한 하락 추세는 2016년까지 지속돼 바닥인 51%를 기록한 후 서서히 상승할 것으로 전망되고 있다.

따라서 2016년에는 가주 전체 가구수 가운데 100명 중 51명만이 주택을 소유하게되며 전국적으로 보면 하위권에 들게 된다는 것이다.

여기저기에서 주택시장의 온기가 전해지지만 시장이 완전히 회복세에 접어들려면 최소 앞으로 3년 이상이 더 걸릴 것이라는 뜻이다.

이러한 추측을 가능케 하는 것이 2013 말 기준으로 가주주택 중 4채에 1채 꼴로 에퀴티가 전혀 없는 깡통주택이라는 점이다.

지금은 많이 나아졌지만 금융사태 이후 주택시장이 대규모 차압으로 이어질때 은행들은 홈오너들의 눈물어린 융자조정 신청을 거의 무시했다. 이유는 은행들이 실제로 융자조정을 계속 거부하면 의외로 많은 홈오너들이 계속 페이먼트를 낸다는 재미있는 통계 사실을 발견했기 때문이다. 정부의 본격적인 개입으로 인해 융자조정이 다소 쉬워졌지만 은행들의 비협조적인 자세는 아직도 계속되고 있음을 곳곳에서 감지할 수 있는것이 현실이다.

그러면 앞으로 주택시장의 흐름을 가늠해 볼 수 있는 것은 어떠한 것이 있을까? 주택시장의 추세를 예측해 보는 여러 가지 통계자료들이 있지만 그 중에서 주택 이자율을 통해서 앞으로의 시장을 전망해 보는 60년 사이클이라는 것이 있다. 30년 주택 고정이자율로 시장의 향방을 알아보는 방법이다.

6.25전쟁이 시작되던 1950년 미국 주택 이자율은 대략 3% 수준이었는데 그후 30년 동안 지속적으로 증가해 1980년도에 이르러서는 18% 이상의 이자율까지 상승했다. 1980년도부터 2010년께까지 이자율이 지속적으로 하락해 2012년에는 3%까지 떨어졌다.

즉 1950년부터 1980년도까지 30년 동안은 이자율이 3%에서 18%로 상승했고 1980년 초부터 2012년초까지 약 30년 동안은 이자율이 18%에서 다시 3%로 떨어져서 지난 60년 동안 30년을 고비로 상승과 하락을 했다는 이론이다.

그러면 2012년 이후에는 앞으로 약 30년 동안 이자율이 지속적으로 상승한다는 것인데 최근 1년 사이에 이자율이 상승하고 있다는 점이 이 이론을 뒷받침하고있다.

이자율이 올라가면 주택가격은 어떻게 될까? 인플레이션이 없다면 높은 주택이자율의 마켓에서 대부분의 주택가격은 하락한다. 특히 8% 이상의 이자율은 주택시장에 상당한 영향을 줄수 밖에 없다. 이자가 1% 오를 때마다 약 15~20%의 바이어가 융자로 인해 주택 구입자격을 잃는 것을 감안한다면 시장에 상당한 악영향을 줄 것은 분명하다. 하지만 대량 인플레이션으로 인한 화폐 가치가 심각하게 하락한다면 주택가격은 떨어지지 않고 오히려 인플레이션을 대비하는 좋은 투자수단이 될 수 있다.

또 하나 흥미로운 사실은 자동차의 판매가 증가하기시작하는 시점부터 약 1년후에는 주택시장이 본격적으로 활성화 단계로 접어든다는 점이다. 지난 1년 동안추세를 보면 미 GM등을 비롯한 현대, 도요타 등 모든자동차 업체들이 미국에서의 판매고를 계속 늘려가고있고 분기마다 최고의 수익을 갱신하고 있다.

지난해 초부터 자동차 판매가 꾸준히 증가한 것을 본다면 올 해는 부동산 시장이 본격적으로 정상궤도에 진입하는 원년이 될 것같다.

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