도대체 왜 집이 안 팔리고, 내 맘에 드는 집은 없고, 내 귀중한 집을 당장 싸게 팔아야 하는지, 가격이 높아도 지금 사야 되는지가 최근에 바이어, 셀러들을 가장 궁금하고 답답하게 만드는 점일 것이다.
총체적으로 볼 때 현재 부동산 시장이 비정상적으로 왜곡돼 있는 것은 사실이다. 지금은 지난해 가을 이후에 터무니 없이 비싸게 내놓은 매물의 가격이 조정되는 시기로 최근 시장에 나온 매물은 약간 가격이 하향 조정돼 거래가 됐고,거래 소요기간도 2주 정도길어졌다.
반면 2013년에는 시장에 내놓은 가격과 거래된 가격이 거의 비슷하거나 약간 비싸게 거래됐다.
2012년 말과 지난해 초 숏세일과 은행매물 시장으로부터 일반매물 시장으로 전환되며 턱없는 공급매물의 부족으로 가격이 급상승했고, 이에 더해 셀러들은 10~20%를 높은 가격에 내놓고 사려면 사고 말라면 말라며 가격을 안 내리며 고수하여 셀러들이 팔고 싶은 가격과 바이어가 사고 싶은 가격이 20~30%의 격차가 벌어져 매매가 부진하던 시장이, 다행이 셀러들의 높은 가격에 대한 이해로 올 초부터는 시장가격이 정상적으로 조정되기 시작하고 있다.
하지만 바이어들은 여전히 10~20%가 싼 1, 2년 전의 시장을 그리워하며, 관망하는 상태다.
셀러들은 특별한 사정상 확장ㆍ축소하여 이전하는 경우, 비즈니스ㆍ직장 이전과 자녀문제 등으로 이사를 가야 하는 경우, 급하게 돈이 필요한 경우, 월 페이먼트가 감당 안 될 경우 외에는 가급적 주택을 팔지말고 조금 더 기다리시라고 권장한다.
지난해 가을부터 보합세를 유지하고 있고, 경제적 변화나 정책변화로 인하여, 계기가 되면 약간의 급상승후, 정상적으로 가격이 완만한 곡선을 그리면 상승하기 시작할 것이다.
만약 지금, 집을 내놓고 팔아야만 한다면 생각하고 있는 가격의 7~10%는 낮게 생각해야 평균 매매 소요일인 30~40일 안에 매매가 이루어질 것이다. 그러나 집의 상태가 좋거나, 리모델링 되어 있고 위치가 좋은 지역이라면 3주 이내에 정상적으로 팔릴 것이다. 주택의 매매는 3주 이내에 에스크로를 오픈하지 못하면 장기간 시장에 내놓고 있어야 매매가 성사된다.
우리는 항상 내 집이 가장 멋있고, 다른 집보다 비싸야 하지만 안타깝게도 주택의 가격은 구축된 광범위한 통계에 의한 가격 산출을 기반으로 바이어가 정하게 된다.
주택가격의 구조는 셀러가 유리하면 바이어가 불리하고, 반대로 바이어가 유리하면 셀러가 불리하여야 하나, 현재는 왜곡된 가격 형성으로 빠른 판단과 정보수집이 능숙한 셀러나 바이어가 적절한 가격에 집을 팔고 적절한 가격에 좋은 집을 살 것이다.
통계와 부동산 시장에 대한 조작과 사기가 철저히 배제된 미국의 부동산 시장에서는 특별히 남들보다 싸게 산다는 것과 특별히 내집만 비싸게 판다는 행운은 없다.
집을 지금이라도 최대한 빨리 사야 되는 이유는 무엇보다도 금리문제일 것이다, 올 6월까지는 4% 중반대로 유지하다가 내년에는 5% 중반대로 유지할 것이고, 미국 정부에서 권장하는 가장 적합한 금리는6.5%이라고 한다.
더욱이 정부에서는 그동안 주택을 살 수 있는 사람은 모두 집을 사라는 정책이었으나, 이제는 페이먼트를 충분히 낼 수 있는 사람만 집을 사라는 정책으로 바뀌었다.
그 일환으로 1월 중순에는 그동안 최대 50% 가까히 인정해 주던 총 부채 상환비율(DTI: debt-toincomeratio)을 43%로 낮추어 바이어들은 실질적으로는 이미 지난 1년간의 주택가격 상승과 DTI 조정, 금리의 상승으로 외형적으로는 별로 다름이 없는 것 같으나 실제로는 20~40% 정도의 가격을 더 주어야 되는 형편이고, 상승은 꾸준히 이루어질 것으로 보이니, 올해 중반기 이전에 주택을 구매하는 것이 가장 바람직할 것이다.
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