2013년이 부동산시장에 청신호가 켜진 한 해였다면 올 2014년은 어떤 한해가 될까? 먼저 작년 2013년 부동산 시장을 살펴 보면 2014년 전망을 예상해볼 수 있다.

2012년 여름부터 꾸준히 상승세를 타던 시장이작년 여름까지 가격이 급등하면서 한인타운을 비롯 한인선호지역 대부분이 2006-2007피크가격을 거의 회복한 한 해였다. 여름을 고비로 시장은 약간의 가격 조정을 거치면서 겨울철 비수기로 접어들면서 잠시 숨고르기에 들어갔지만 앞으로 움직임에 대해 모두가 촉각을 세우고 있는 시점에 와 있다.

너무 많이 올라갔으니까이제부터 다시 내리막길이아니냐? 혹은 올해에는 경기회복과 더불어 더욱 올라갈 것이다? 등 추측이 분분하다.

작년 연말에 연방정부에서 경기싸이클이 회복단계 입구에 다달았다고 판단 일단 주택채권구매물량을 100억달러 줄이기로 한것을 기점으로 경기회복에대한 기대치는 점차 상승세에 있다.

특히 기존 주택소유주들에게는 작년 한 해야 말로 정말 신바람나는 한 해가아니었나 싶다. 마치 잃어버린 기억속에 다시는 안올 것 같던 2005-2006년의 부동산시장 열풍을 연상시키는 호경기(?)를 잠시맛 보게 해 주었기 때문이다. 계속 바닥에만 머무러있을 것 같던 주택가격이 급반등을 보이기 시작한것이다.

한인타운을 비롯하여 대부분의 남가주지역이 작년 1년사이에 최소 25%-35%이상 급등하면서 최근에는 오른 가격에 대한 부담과 함께 이자율 상승과 더불어 지난 5년간 최악의 주택시장붕괴를 경험한 바이어들이 서서히 경계심을 펴면서 조금은 진정세를 보이고 있다.

그러면 2014년 시장은 어떻게 될까? 결론부터 말하자면 아주 흥미로운 한 해가 될 것 같다. 일단 부동산시장이 회복세로 돌아 선것에는 의의가 없을 것 같다. 가격은 2013년초 같이 급격한 상승은 없겠지만 완만한 상승이 기대 된다. 이러한 상승세는 중간, 중간에 조정기를 걸치면서 2016년까지 계속 이어질 것으로 보여진다.

하지만 2014년이 모두 장미빛만 있는 것은 아니다.

은행차압, 숏세일매물등 비정산매물은 2013년도에 이어 2014년에도 계속 감소할것으로 보여 지지만 아직도 전국적으로 약 600만채의 주택들이 에퀴티가 없는 깡통주택이며 이 중 상당부분은 차압이 진행중이여서 시장의 변수로 작용할 한해가 될 것 같다.

이자율의 상승과 함께 최근 발표된 FHA융자 상한선 인하와 더불어 새로이 실시되는 주택구입자의 상환능력을 테스트해 보는QM(Qualified Mortgage)와 Ability-to-Repay 룰을 적용하게 되는 까다로운 융자절차도 첫 주택구입자들을 2013년에 이어 계속 시장에서 내 모는 한 해가 될 것같다.

첫 주택구입자들에게는 2013년이 캐쉬바이어들과의 경쟁이었다면 2014년은 축적된 에퀴티를 가지고 집을 옮겨가는 기존 주택 주택소유주들과 경쟁이 예상되어 또다시 주택구입에 어려움을 겪게 될 것으로 보인다.

또 계속 나아지고는 있지만 아직도 전국 평균보다 높은 캘리포니아 실업률도 계속 주택시장을 누르는 요인으로 작용할 것이 분명하다.

하지만 이럼에도 불구하고 장기적으로 주택시장의 회복을 부정하는 사람은 없어 보인다. 부동산 시장이 앞으로 몇년간 지속적으로 성장할 것으로 보여 2014년 새해에는 관망보다는 조금더 적극적으로 움직여야 할것 같다.

향후 부동산 투자도 바로 이러한 미국의 근본적인 변화를 직시하면서 투자의 방향을 정해야 성공 할 것으로 보여진다. 2013년이 부동산시장의 희망을 보여준 한해였다면 2014년은 이러한 희망이 이어져 가는 한 해였으면 한다.

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