많은 상가 건물주가 입주자 상대로 정상적인 임대료 수입 이외에도 비정상적인 방법으로 입주자에게 돈을 착취하는 건물주들이 많다. 현 장소에서 계속 장사를 하기 위해서는 건물주로부터 피해를 당하면서도 가슴앓이만 하는 입주자가 있다. 입주자들이 건물주 상대로 피해 청구 소송과 함께 징벌적 배상 청구를 할 수 있다.

▲관리와 수리
상가 건물주가 입주자 상대로 착취하는 방법은 다양하다. 수리비와 관리비과다 청구를 한다. 한 입주자가 단독 건물을 사용 할 때에는 지붕 관리와 수리비를 입주자에게 부담시키는 경우가 있다.

지붕을 교체하려면 건물 면적에 따라서 몇 만 달러의 비용이 지출된다. 예를 들어 보자. 지붕 공사를 1978년에 했다. 지붕 업자는 지붕 수명이 1993년 까지라고 했다. 지붕에서 비가 새어서 아무리 수리를 해도 하늘에서 내리는 비를 막을 수가 없었다. 건물주는 입주자에게 임대 계약 준수를 요구하자 입주자는 더 이상 수리를 못한다고 주장했다.

법원은, 수명이 다 된 것을 수리나 관리하라고 하는 책임은 건물 주인에게 있다고 했다. 낡은 상가 건물 소유주는 입주자에게 수리와 관리를 하라면서 부당한 요구를 하고 있는 것이다. 건물주가 다른 곳에 건물을 또 소유하기도 한다. 심지어는 다른 건물의 수리와 관리 비용 그리고 부대시설에 대한 비용을 청구하기도 한다.

상가 임대 계약에서는 상가 장소에 화재, 물이나 빗물 피해, 파괴, 배관 고장, 전기 등에 의한 입주자 피해에 대해서 건물주는 아무런 책임이 없다고 계약을 한다. 심지어는 건물주의 태만 행위에 대한 피해도 청구하지 못한다고 해 두고 있다. 이것을 건물주에 대한 면책권이라고 한다.

입주자는 건물 내의 습기로 인해서 곰팡이가 서식하고, 곰팡이 냄새 때문에 장사를 지속 할 수 없는 사건이 있었다. 비록 계약서에서 건물주에게 책임이 없다고 한 것은 수동적 문제에 대한 면책권을 인정 하더라도 곰팡이가 서식하는 관리 책임은 능동적 태만에 해당되므로 건물주와 관리 회사에 책임이 있다고 판결했다. 그리고 계약을 하지 않았든 관리회사에게도 책임이 있다고 했다.

▲관리비의 인건비
운영비 속에 관리 직원 인건비가 포함되어 있다. 실제로 건물 관리에 종사를 하는 사람인지, 어느 정도 시간을 투여하는 것인지, 건물 관리와 아무런 상관도 없는 사람 인건비가 포함되는 것이 있다.

특히 다른 부동산 관리에 종사하는 사람이 포함되기도 한다. 한 직원이 몇 개의 건물 관리를 하면서 특정 부동산 운영비에 포함시키기도 한다. 이 사람이 어떤 업무에 종사하는 것을 알아야 한다.

▲공사 중 휴업 시 임대료
건물 공사를 위해서 입주자한테 임시 퇴거를 해달라는 곳도 있다. 입주자는 영업을 못하는 형편인데도 일부의 임대료 지불을 요구하는 부당한 경우도 있다.

▲재산세와 세금
재산세를 과다 청구하기도 한다. 건물주의 상가 법인체 세금까지 입주자한테 지불하도록 하는 경우도 있다. 세금은 건물주의 수입에 대한 개인 소득에 대한 세금이다. 입주자가 지불 할 세금이 아니다. 건물주 개인 세금이나 상가에 대한 등록세, 상가 법인체가 지불해야 할 세금은 입주자의 몫은 아니다.

▲보험료
상가 임대 계약에서 입주자가 건물주를 위한 상해 보험 가입을 요구한다. 입주자에게 건물 보험료를 지불하게 해 두고는 입주자의 피해에 대해서는 청구 권리가 없다는 논리를 펴고 있다. 법원은 상가 입주자가 임대 계약에서 요구한 보험에 가입 안 되었다고 하더라도 제 3자 피해에 대한 보상 혜택 권리 조항에 의해서 혜택을 보아야 된다고 판결한다.

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