오퍼 제출 때 융자 사전 승인서를 첨부하는 것은 필수다. 융자 사전승인서는 오퍼 제출 목적보다는 바이어의 주택 구입 한도를 점검해보는 과정으로 보는 편이 더 정확하다. 융자 사전 승인 절차를 거친후에 구입 가격대를 결정해야 융자 발급 가능성이 높아진다. 하지만융자 사전 승인을 받았다고 해서 약속된 융자액이 반드시 나올 것으로 믿고 있다가는 큰일이다. 융자 사전 승인서는 사전 승인 당시 대출자의 조건이 최종 융자 발급 때까지 변동이 없다는 조건 아래 발급된다. 만약 융자 사전 승인 후 모기지 대출 신청자의 크레딧 점수에 큰변동이라도 생기면 약속된 융자액 발급이 무산되기 싶다. 융자 사전승인 후 최종 발급까지 조심해야 할 사항을 알아 본다.

◇ 신규 크레딧 카드 발급
융자 사전 승인을 받아 놓은 뒤 가급적이면 신규 크레딧 카드 발급을자제해야 한다. 신규 크레딧 발급을위해서 카드 발급 신청자의 크레딧보고서를 새로 조회해야 하고 이렇게 되면 아무래도 크레딧 점수에 영향을 받을 수 밖에 없다. 단순한 크레딧 보고서 조회에 그치는 경우에는 융자 최종 발급에도 큰 영향을 없을 수 있다. 그러나 크레딧 카드를 새로 발급받게 되면 모기지 대출 은행측이 이에 대한 확인 절차를 실시하게 된다. 결국 융자 최종 승인 절차에지연이 빚어져 자칫 최초 제시된 이자율이 변동 되거나 지연에 따른 벌금 등을 내야 하는 경우도 있기 때문에 주의해야 할 사항이다.


◇ 물품 할부 구입
융자 최종 승인을 앞두고 할부 구입에 나서면 안 된다. 차량이나 가전제품 등을 할부 구입하게 되면 매달납부해야 할 비용 부담이 늘어나고융자 최종 승인의 가장 중요한 기준인 ‘총부채 상환비율’ (DTI)이 상승하는 결과를 낳는다. 모기지 대출 신청자의 부채 상환 능력이 떨어진다는 의미로 모기지 대출 은행 측에서는 경고사항으로 받아들이게 된다.

일시불로 지급한다고 해도 모기지대출 신청자의 현금 자산 비율이 낮아져 은행 측으로부터 다운페이먼트지불 능력을 의심 받을 수 있다.


◇ 크레딧 계좌 폐지
물품 구입도 주의해야 할 사항이지만 기존의 크레딧 카드 부채를 다갚는 것도 융자 최종 승인 전 다시한 번 생각해 볼 일이다. 모기지 대출 신청자의 크레딧 기록에 영향을줄 수 있는 사항이기 때문으로 주의가 필요하다. 카드 빚을 다 갚게 되면 역시 현금 자산 비율이 떨어져 모기지 대출 신청자의 다운페이먼트 지불 능력이 불리해짐을 의미한다.

또 상환한 크레딧 카드 부채 금액이 많을 경우 금액의 출처를 은행 측에 증명해야 하기 때문에 번거로운절차를 거쳐야 한다. 또 발급된 지 오래됐고 연체 기록이 없는 크레딧 계좌는 모기지 대출 신청자의 우수한신용을 대변하기 때문에 굳이 융자최종 승인을 앞두고 폐지할 필요도없다. 만약 불가피한 사유로 크레딧빚을 갚아야 한다면 사전에 반드시대출 은행 측과 상의한 후에 실시해야 융자 최종 승인에 영향을 미치지않게 된다.


◇‘ 융자 보증’ (Co-Sign)
지인의 융자 신청이나 차량 구입,또는 학자금 융자 신청 때 보증을 서는 일은 평소에도 깊은 주의가 필요한 일이지만 융자 최종 승인을 앞둔시점에서는 절대 해서는 안 된다. 융자나 할부 구입 보증을 서게 되면 실제 구입자가 페이먼트를 납부한다고해도 모기지 대출 은행 측에서는 보증인의 부채로 인정하게 된다. 역시부채상환 비율이 올라가 부채상환능력이 하락하는 결과를 낳게 된다.


◇ 직장 이동
잘 다니던 직장을 융자 최종 승인을 앞두고 옮겨서도 안 된다. 봉급생활자가 모기지 대출을 받으려면 고용과 소득을 증명해야 하는 절차가 있다. 만약 융자 승인 전 직장을 옮기게되면 새 직장으로부터 소득 증명서를 다시 발급 받아야 하고 고용 증명절차도 다시 거쳐야 하기 때문이다.

새로 옮긴 직장에서의 소득과 이전 소득간 차이가 클 경우에도 융자최종 승인 지연이 불가피하다.


◇ 렌더 요청 불응
융자 사전 승인 후 최종 승인기간동안 대출 은행 측의 요청에 즉각 응답해야 한다. 예를 들어 은행이 필요한 서류를 요청하면 가능한 빨리 제출해야 융자 최종 승인에 영향을 주지 않게 된다. 융자 발급시기가 지연되면 에스크로 마감 일정까지 지연돼 자칫 셀러 측으로부터 지연에 따른 벌금을 내라는 요구를 받을 수도있다.


◇ 크레딧 카드 사용액 제때 납부
융자 사전 승인은 사전 승인 당시의 대출 신청자의 대출조건이 큰 변동이 없을 경우 최종 승인을 하겠다는 조건부 승인이다. 따라서 융자 사전 승인을 받았다고 해서 크레딧 카드 페이먼트를 늦게 지불하거나 은행계좌에서 초과 인출하는 등의 일이있어서는 안되겠다. 융자 사전 승인전과 마찬가지로 연체 없이 제때 납부해야 차질 없이 융자 최종 발급까지 이어질 수 있다.


◇ 입금 증명 준비
기존의 월급 수표 외에 큰 금액이은행에 입금되면 은행 측에 사유서를 제출해야 한다.

예를 들어 예상치 않았던 큰 금액의 보너스나 CD 만기로 은행에 현금이 입금되는 경우, 또는 다운페이먼트 보조 목적으로 현금이 입금되는경우 등이다. 큰 금액의 현금이 입금되는 은행 측의 요구가 있기 전에 미리 연락해 은행 측이 필요한 서류를보내주도록 한다. 다운페이먼트 보조를 받는다면 지원자로부터 증명 편지도 함께 받아서 은행 측에 제출해야한다.


◇ 셀러 측 보조금 렌더에 공개
셀러 측이 클로징 비용의 일부를보조하는 경우 자세한 내역을 은행측에 알려야 한다. 주택시장이 바이어스 마켓일 때는 셀러가 바이어에게 클로징 비용은 물론 기타 금액 등을 보조하는 경우가 많다. 셀러 측 보조 내역을 은행 측에 미리 알려야 융자 최종 승인 때에도 이같은 사항이고려되기 때문이다.


<준최 객원기자>