에스크로 회사에서는 여러 종류의 에스크로 업무를 취급하고 있는데 크게 다음의 세 가지로 나누어볼 수 있다.

첫 번째가 부동산 에스크로 업무로써 주택, 빌딩, 상가, 아파트, 땅 매매 시 필요하고, 두 번째가 사업체에스크로 업무로써 주류를 판매하지 않는 일반 사업체 및 주류판매사업체 매매 시 필요하며, 세 번째로 재융자 에스크로 업무로써 은행에서 융자를 받을 때 필요하다.

에스크로 오피서의 가장 중요한역할은 부동산이나 사업체의 매매시 셀러와 바이어의 중간에서 중립적인 역할(Neutral Party)을 하는 것이다. 셀러의 경우 매매금액을 안전하게 받는 것이 중요할 것이고, 바이어는 셀러의 모든 부채가 깨끗이 정리되고 소유권(Title)이 확실하게 이전되는 것이 가장 중요할 것이다.

에스크로 오피서는 제3자(ThirdParty)로서 셀러나 바이어의 누구편에도 치우치지 않으며, 에스크로기간 동안에 바이어로부터는 현금과 은행으로부터 융자금을 받아 두고, 셀러의 부채와 세금 포함 모든빚을 청산하여 에스크로의 종료 시바이어에게는 깨끗하고 확실한 소유권(Title)을, 셀러에게는 각종 부채와 빚을 청산하고 남은 현금을 줌으로서 에스크로를 종료하게 된다.

에스크로 회사는 적게는 수 만달러에서 많게는 수천 만달러의 거액이 오가는 부동산 및 사업체 거래를 다루는 아주 중요한 역할을 한다. 사업체와 부동산은 대부분의 사람들에게는 일생에 있어 가장 큰투자이기 때문에 에스크로 회사를선택할 때는 여러 가지 사항을 고려하여 결정해야 할 것이다. 그렇다면에스크로 회사를 선택할 때는 어떠한 사항들을 살펴보고 판단해야 하는지 알아보자.

첫째는 부동산 회사에 속해 있는에스크로 부서(Real Estate Broker-Owned Escrow Dept.)로 IN HOUSEESCROW라고도 한다. 독립된 에스크로 회사가 아니며 부동산 브로커(Broker)의 소유 하에 있는 에스크로 부서로써 주 감독기관은 주 부동산국(Dept. of Real Estate)이다.

IN HOUSE ESCROW에서는 자기부동산 회사에서 중개하는 부동산이나 사업체의 에스크로 업무만을할 수가 있으며, 외부 부동산회사나외부 고객의 에스크로 업무는 할 수가 없다.

둘째는 소유권 보험회사(TitleInsurance Company)에 속해 있는에스크로 부서로서 이 또한 독립된에스크로 회사가 아니다. 주 감독기관은 주 보험국(Dept. of Insurance)이며 타이틀 보험에 연관된 부동산에스크로 업무를 주로 한다.

셋째는 독립적인 에스크로 회사(Independent Escrow Company)로일반적인 에스크로 회사를 말한다.

독립적인 에스크로 회사는 주 기업국(Dept. of Corporations)이 승인한회사로 주 기업국의 규제와 감독을받는다. 독립적인 에스크로 회사는반드시 법인(Corporation)으로 설립되어야 하고, 회사 내에는 최소 5년이상의 에스크로 실무 경험(부동산과 사업체 에스크로 포함)을 가지고 있고, 주 기업국에서 승인을 받은 에스크로 관리인이 반드시 근무하고 있어야 한다. 또한 에스크로회사의 자체 감사를 1년에 한 번씩시행해야 하며, 주 기업국 감사도수시로 받는다. 이 회사는 모든 종류의 에스크로를 어느 고객과도 할수 있다.

에스크로를 열면 고객은 에스크로 회사에 거액의 자금을 입금하게된다. 이러한 고객의 자금은 어떻게보호받을 수 있을까? 고객의 입장에서는 아주 중요한 문제가 아닐 수 없다. 에스크로 회사에서는 어떠한 안전장치를 가지고 있는지 알아보자.

독립적인 에스크로 회사는 에스크로 면허(Escrow License)를 주 기업국으로부터 취득해야만 에스크로업무를 할 수 있다. 에스크로 면허를 취득하기 위해서는 일정한 자격요건을 갖추어야 한다. 에스크로 회사를 운영할 수 있는 충분한 운영자산(Operating Assets)을 가지고 있어야 하고, 에스크로 오피서는 신분조회에 결격사유가 없어야 한다. 또에스크로 면허공탁금(Escrow Licensebond)을 구입해야 하고, 고객의 예탁금(Deposit)을 보호하기 위해 에스크로 보석금(Escrow AgentsFidelity Bond)을 구입해야 한다. 따라서 독립적인 에스크로 회사 고객의 에스크로 자금은 100% 보장되어 있다.

에스크로 회사의 기본적인 역할은 셀러와 바이어의 중간에서 제3자(Third Party)의 중립적인 역할(Neutral Party)을 하는 것이다. 즉,셀러나 바이어 누구 편에도 치우처서는 안된다. 부동산 회사와 타이틀보험회사에 속해 있는 에스크로 회사는 상대적으로 독립적인 에스크로 회사에 비해 자기 손님의 이해타산 관계 때문에 에스크로의 제3자중립적인 역할에 충실할 수 없을가능성이 더 높다고 볼 수 있다.

셀러나 바이어는 당사자들의 자산과 권리를 보호하기 위해서 에스크로 회사는 반드시 공신력이 있고중립적 제3자의 위치에서 정확하게일을 처리할 수 있는 전문적이고 독립적인 에스크로 회사를 선택해야할 것이다.

에스크로에 관한 상담은 아래 전화로 연락하시면 무료로 받을 수 있다.

office: (213)427-3600
cell: (310)634-8994
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