소유하였던 부동산을 파는 과정 중에서 셀러의 의무사항은 자신이 소유하였던 부동산으로부터 경험한내용들을 바이어에게 밝히는 일이다. 바이어 입장에서는 셀러가 밝히는 내용이외는 객관적으로 알려진내용을 제외하고는 알 수가없기 때문이다.
특별히 부동산 중에서 집을 매매 하려는 셀러는 매매계약서와 더불어 셀러가밝혀야 하는 목록을 셀러 자신이 작성하는TDS(Transfer disclosure statement)라는 서류 양식을 통하여 바이어에게 모든 내용을 밝혀야 할의무가 있다. 그 내용 중에는 셀러가 소유하고있는 집 가격에 영향을 미칠 사항 일지라도빼놓지 않고 밝히는 것을 포함하고 있다이 TDS는 단독주택이나 4세대(4units) 부동산을 매매하는 모든 경우에적용하고 있으며 상업용 부동산에서는SPQ(seller property questionnaire)라는서류로 매매하려는 부동산에 대한 내용을 상세하게 밝혀 주어야 한다.
하지만 집을 매매하는 경우라 하더라도다음과 같은 내용은 위에서 말한 TDS에 포함하지 않아도 되는 사항 즉 non-disclosure해도 되는 사항들이 있다고 본다.
*어린 아이가 있는 바이어에게 집 근처에 얼마나 많은 아이들이 거주하는지는말할 필요가 없다. 만일 많은 아이들이그 지역에 살고 있다고 말을 한다면 핼로윈 같은 날 인근에 살고 있는 불량배들이 자신의 집을 습격할지 모른다고 추측하는 바이어도 있을 수 있기 때문이다.
*또는 뒷마당에 수백마리의 새가 날아와둥지를 트는 일이 있다고 말을 하지 않아도된다. 자연의 변화는 예측할 수 없이 일어나고 있는 상황인데 만일 바이어의 배우자가새 공포증이 있는 경우라면 매입하기를 주저할 수도 있기 때문이다.
*인근 교회의 규모가 엄청나다고 떠벌릴 필요도 없다. 바이어의 종교는 다를 수가 있기 때문이다.
*그렇다고 이웃이 조용하다고도 말할필요가 없다. 의외로 바이어가 사교적인사람이면 싫어 할 것이기 때문이다.
*새로운 것이라는 단어를 남발하지 말라. 어느정도가 새 것(new)인지는극히 주관적일 수도 있다. 그 집에서 15년을 산주인에게는 2년된 물건도 새 것이라고 말할 수있기 때문이다.
*현재 집에 남아 있는 워런티도 말할 사항이 아니다. 바이어가 집을 살 때쯤이면 그 워런티 기간이 끝날 수도 있고 남아 있어도 새 주인에게 이전될 수 있는 것인지도 확실하지 않기 때문이다.
*집을 몇 명에게 보여 주었는지도 말할 필요가 없다. 그동안 30여명이 보고갔다면 바이어는 눈에 보이지 않는 무슨 문제가 있을 지도 모른다고 짐작할수도 있기 때문이다.
대부분의 바이어는 집을 파는 이유를 궁금하게 생각하기 쉽다. 거짓말을해서는 안 되지만 셀러의 처지를 자세하게 알릴 의무는 없다고 본다. 그런 의미에서 다음과 같은 사항은 매매에 영향을 주는 사항이라고 본다.
*집에서 사람이 죽어서 판다라고 말하면 남이 죽은 집에 들어와 살겠다는바이어는 드믈 것이다. 그러나 이는 이런 사건이 3년 이내에 일어난 것이라면밝히는 것이 의무사항이다.
*집이 너무나 크다는 것을 말할 필요는 없다. 바이어가 셀러와 같은 수의 가족이라면 좀 더 작은 집을 구하는 방향으로 결정할 수도 있기 때문이다.
*그렇다고 집이 작아서 판다고 말하면 만일 집 규모가 적당해서 매입하기로 결정한 바이어라면 다시 고려할 수도 있기 때문이다.
*이미 이사 갈 집을 샀다고 말하면바이어는 셀러의 약점을 알게 되어 결국 셀러에게 불리한 가격을 제안할 수도 있기 때문이다.
*셀러가 이혼하게 되어 판다고 말하면 어떤 바이어로서는 썩 내키는 주택으로 생각되지 않을 수도 있 있다.
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